Πώληση περιουσιακού στοιχείου με επαναμίσθωση

(ΕΛΠ, Ν 4308/2014  άρθρο 18,  παρ. 5,  περ. γ & Λογιστική Οδηγία ΕΛΤΕ για την εφαρμογή του Ν 4308/2014)

Η περίπτωση αφορά πώληση περιουσιακού στοιχείου, συνήθως ακινήτου, το οποίο στη συνέχεια αναμισθώνεται με χρηματοδοτική μίσθωση. Η λογιστική αντιμετώπιση από τον πωλητή, αναφέρεται ως εγγυημένος δανεισμός,  δηλαδή ανάληψη δανείου υπό την εγγύηση του ακινήτου. Το εισπραττόμενο από την πώληση χρηματικό ποσό καταχωρίζεται ως υποχρέωση, που θα μειώνεται σταδιακά, κατά το ποσό των καταβαλλόμενων χρεολυσίων, ενώ τα ποσά των τόκων  θα καταχωρίζονται ως χρηματοοικονομικά έξοδα.

Το πωληθέν περιουσιακό στοιχείο εξακολουθεί να εμφανίζεται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις της οικονομικής οντότητας (ισολογισμός). Υπό την έννοια αυτή, η πώληση και επαναμίσθωση (Sale & Lease Back) αποτελεί μία μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης, κατά την οποία συγκεκριμένη οικονομική οντότητα που δραστηριοποιείται κατά βάση στον τραπεζικό χώρο, αγοράζει το εν λόγω περιουσιακό στοιχείο από την συμβαλλόμενη οικονομική οντότητα (κατέχουσα το ακίνητο) και ακολούθως το επαναμισθώνει σε αυτήν, με προσυμφωνημένους όρους. 

Με την ανωτέρω μορφή χρηματοδότησης, η οποία, όπως ήδη σημειώθηκε πιο πάνω, συγκεντρώνει τα χαρακτηριστικά της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ενισχύεται η ρευστότητα της συμβαλλόμενης επιχείρησης και ενεργοποιούνται τα κεφάλαιά της που ήταν, ενδεχομένως, σε αδράνεια. Το όφελος είναι ακόμη μεγαλύτερο για επιχειρήσεις με υψηλό δείκτη παγιοποίησης. Επισημαίνεται επίσης, ότι η πώληση παγίου και η επαναμίσθωσή του, δεν επιτρέπεται να συνάπτεται με όσους δραστηριοποιούνται στην κατηγορία των ελευθέρων επαγγελματιών, γεγονός που, κατά την γνώμη μου, πρέπει να επανεξετασθεί από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Κατά τα λοιπά, δηλαδή σε ότι αφορά κεφάλαιο, χρονική διάρκεια, μισθώματα, νόμισμα, τιμολόγηση, τίμημα αγοράς και έξοδα, ισχύουν τα αναφερόμενα στην χρηματοδοτική μίσθωση κινητού εξοπλισμού και επαγγελματικών ακινήτων. 

Συνεπώς, στο πλαίσιο της αναζήτησης αναγκαίας και πολύτιμης ρευστότητας, δεδομένων των εκάστοτε δυσκολιών που προκύπτουν στον τομέα της χρηματοδότησης, ενίοτε, μια οικονομική οντότητα πωλεί πάγια περιουσιακά της στοιχεία σε τρίτους, συνήθως σε εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης, και ταυτοχρόνως τα μισθώνει από τον αγοραστή τους, με σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης. Συνήθως, σε μια τέτοια συναλλαγή, στο τέλος της σύμβασης μίσθωσης, και εφόσον έχουν εξοφληθεί όλα τα μισθώματα, η κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου μεταβιβάζεται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Η συναλλαγή ισοδυναμεί με λήψη δανείου, εγγυημένου με την μεταβίβαση της κυριότητας του περιουσιακού στοιχείου στον αγοραστή, ο οποίος, υπό την έννοια αυτή, μετατρέπεται σε έναν ιδιότυπο εκμισθωτή. Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι, η ουσία της συναλλαγής αυτής είναι η λήψη της χρηματοδότησης  από τον «πωλητή – μισθωτή» και εξ αυτού του λόγου, η πώληση του περιουσιακού στοιχείου από αυτόν προς τον «αγοραστή - εκμισθωτή», δεν λαμβάνεται υπόψη για λογιστικούς σκοπούς.

Περαιτέρω, το μεταβιβασθέν περιουσιακό στοιχείο συνεχίζει να καταχωρίζεται από τον μισθωτή, ο οποίος ακολουθεί τον λογιστικό χειρισμό όπως ακριβώς πριν την μεταβίβασή του, το δε χρηματικό ποσό που προέρχεται από την πώληση, λογίζεται ως υποχρέωση, δηλαδή ως χρηματοδότηση (δάνειο). Ακολούθως, τα καταβαλλόμενα μισθώματα διαχωρίζονται σε κεφάλαιο, το οποίο μειώνει την υποχρέωση προς τον εκμισθωτή και σε τόκους που καταχωρίζονται ως χρηματοοικονομικά έξοδα στα αποτελέσματα.

Αντιστοίχως και αντιστρόφως, ο εκμισθωτής δεν καταχωρίζει στα βιβλία/αρχεία του το αποκτηθέν, με τον τρόπο που περιγράψαμε, περιουσιακό στοιχείο, αλλά λογίζει το δοθέν χρηματικό ποσό για την απόκτησή του, ως απαίτηση από τον μισθωτή. Είναι δηλαδή μία μορφή τοκοχρεολυτικού δανείου. Εν συνεχεία, τα εισπραττόμενα μισθώματα διαχωρίζονται σε δανειακό κεφάλαιο, τα οποία μειώνουν την απαίτηση κατά του μισθωτή και σε τόκους που καταχωρίζονται ως χρηματοοικονομικά έσοδα, μεταφερόμενα στα αποτελέσματα.

Η πράξη της πώλησης με επαναμίσθωση, μπορεί να διενεργηθεί με αντικείμενο κάθε κατηγορία πάγιου περιουσιακού στοιχείου, πλην του ακινήτου (π.χ. μηχανολογικός εξοπλισμός κ.λπ.).

Νίκος Σγουρινάκης

n_sgourinakis@hotmail.com