Login
Η ανέγερση ακινήτου, με δαπάνες του μισθωτή, σε οικόπεδο του εκμισθωτή - Τι ισχύει με τον νέο ΚΦΕ
Η ανέγερση κτιρίων ή άλλων μόνιμων κατασκευών στο οικόπεδο του εκμισθωτή, με δαπάνες του μισθωτή, ανέκαθεν δημιουργούσε πρόσθετες φορολογικές υποχρεώσεις στον πρώτο. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις του Ν 2238/1994 (άρθρο 23) ο εκμισθωτής - ιδιοκτήτης είχε την υποχρέωση να δηλώνει ως εισόδημα από ακίνητα το ποσό που προέκυπτε από την επιμερισμό της συνολικής αξίας κατασκευής του κτηρίου διά τα έτη διάρκειας της μίσθωσης.
Με τις νέες, ισχύουσες, διατάξεις του άρθρου 41, του Ν 4172/2013, η αύξηση της περιουσίας του εκμισθωτή από την απόκτηση του ακινήτου που ανεγείρεται με έξοδα του μισθωτή, θεωρείται εισόδημα από μεταβίβαση περιουσίας. Μολονότι, αλλάζει η πηγή του εισοδήματος, παραμένει η πρόθεση της φορολόγησης του εκμισθωτή στις επίμαχες περιπτώσεις. Το σημείο «κλειδί» σε αυτή την υποχρέωση ήταν και εξακολουθεί να παραμένει, η προϋπόθεση ότι το ανεγειρόμενο ακίνητο θα περιέλθει στην ιδιοκτησία του εκμισθωτή μετά το πέρας της μίσθωσης.
Συγκεκριμένα σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 41 του Ν 4172/2013 στην έννοια του εισοδήματος από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας, εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης. Περαιτέρω σύμφωνα με την παρ. 2 του ιδίου άρθρου «στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος». Υπενθυμίζεται ότι ο φορολογικός συντελεστής για την υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου έχει οριστεί στο 15%.
Ωστόσο, η προσέγγιση που επιχειρείται με τις νέες διατάξεις, δεν λαμβάνει υπόψη της το ενδεχόμενο ακίνητα που ανεγέρθηκαν πριν την 1.1.2014 να έχουν ήδη, μερικώς, φορολογηθεί στο όνομα του εκμισθωτή με τις προηγούμενες φορολογικές δηλώσεις και σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντος Ν 2238/1994. Επομένως, εφαρμόζοντας τον Ν 4172/2013, τα εν λόγω πρόσωπα θα πρέπει να φορολογηθούν εκ νέου (για 2η φορά) με τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που αποκτούν. Κρίνεται, λοιπόν, σκόπιμη η παροχή πρόσθετων διευκρινίσεων από τη πλευρά της φορολογικής διοίκησης, προκειμένου να καθοριστεί ένα «μεταβατικό στάδιο», στην υιοθέτηση των όσων ορίζονται στην δεύτερη παράγραφο του άρθρου 41.
Λάμπρος Στεφανής, Λογιστής - Φοροτεχνικός
