Εκκαθάριση εταιρειών με ακίνητη περιουσία

Ιδιοκτήτες (εταίροι) μιας ΑΕ και δυο ΟΕ δυο οικογένειες με ποσοστό 50% η κάθε οικογένεια για την κάθε εταιρεία. Οι εταιρείες αυτές έχουν 30 στρέμματα οικόπεδα με τιμή πώλησης 5.000.000,00 ευρώ. Πώς μπορούν τα οικόπεδα αυτά να πωληθούν με την λιγότερη δυνατή φορολογία ώστε να μπορέσουν να προχωρήσουν στο κλείσιμο των εταιρειών; Μπορούν οι δυο ΟΕ, να απορροφηθούν μαζί με την περιουσία τους από την ΑΕ και να κλείσουν χωρίς εκκαθάριση; Με την σειρά της μετά η ΑΕ, θα μπορεί να πωληθεί και να κλείσει; Υπάρχει κάποιος τρόπος που θα μπορούσαν να εφαρμόσουν οι εταίροι, με τις λιγότερες συνέπειες;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ:

α) Φορολογία Εισοδήματος

Κατά κανόνα, η διανομή των ακινήτων που πραγματοποιείται κατά την διάλυση της ΟΕ στους εταίρους δεν ισοδυναμεί με εμπορική πράξη (πώληση) και συνεπώς με την τέλεση αυτής, δεν προκύπτει οποιοδήποτε φορολογητέο εισόδημα. Ωστόσο, σύμφωνα με το άρθρο 57, του ΚΦΕ, «το προϊόν της εκκαθάρισης θεωρείται διανομή κέρδους κατά το φορολογικό έτος εντός του οποίου ολοκληρώθηκε η εκκαθάριση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας, στο βαθμό που το εν λόγω προϊόν υπερβαίνει το καταβεβλημένο κεφάλαιο». Ερμηνεύοντας τις ανωτέρω διατάξεις, η Διοίκηση προέβη στην έκδοση της Πολ. 1059/2015. Σύμφωνα με την ως άνω απόφαση, το προϊόν της εκκαθάρισης, στο βαθμό που υπερβαίνει το σύμφωνα με τα ανωτέρω καταβεβλημένο κεφάλαιο, θεωρείται ως διανομή κέρδους και αντιμετωπίζεται ως μέρισμα. Επιπλέον, «για τον προσδιορισμό του προϊόντος της εκκαθάρισης, προκειμένου για την εφαρμογή του άρθρου 57, σε περίπτωση που νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες προβαίνουν για την ολοκλήρωση της εκκαθάρισης στη μεταβίβαση, ως απόδοση των εισφορών τους, παγίων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων (αποθεμάτων, τίτλων, κ.λπ.) στα μέλη τους, λαμβάνεται η αγοραία αξία των πιο πάνω παγίων ή η αξία των λοιπών στοιχείων, όπως προκύπτει από κάθε πρόσφορο μέσο (π.χ. έκθεση ορκωτού ελεγκτή). Για το τυχόν επιπλέον ποσό που προκύπτει από τη διαφορά της κατά τα ανωτέρω αξίας των μεταβιβαζόμενων στοιχείων από το καταβεβλημένο κεφάλαιο, όπως αυτό ορίστηκε ανωτέρω, δεν παρακρατείται φόρος εισοδήματος, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 62 (Πληρωμές υποκείμενες σε παρακράτηση) και 64 (Συντελεστές παρακράτησης φόρου) του ΚΦΕ,  αλλά το ποσό αυτό περιλαμβάνεται στην ετήσια δήλωση φόρου εισοδήματος του δικαιούχου και φορολογείται ως μέρισμα».

Από τα ανωτέρω, συνάγεται ότι στην περίπτωση λύσης των ΟΕ και διανομής κατά την εκκαθάριση των ακινήτων στα μέλη τους, σε φόρο εισοδήματος (μερίσματος) υπόκειται τυχόν θετική διαφορά από την απονεμηθείσα αγοραία αξία των ακινήτων αυτών μείον το καταβεβλημένο εταιρικό κεφάλαιο. Παράδειγμα, αν το καταβεβλημένο κεφάλαιο κάθε εταιρείας είναι 100.000 ευρώ και η εμπορική αξία των ακινήτων εκτιμάται στο ποσό των 500.000 ευρώ, δηλ. 250.000 για κάθε εταιρεία, τότε η θετική διαφορά που προκύπτει είναι (με δεδομένο ότι κατά τη λήξη της εκκαθάρισης δεν υφίστανται άλλα περιουσιακά στοιχεία ούτε λοιπές υποχρεώσεις και απαιτήσεις των εταιρειών): 250.000 – 100.000 = 150.000 ευρώ για κάθε ΟΕ. Για το ανωτέρω ποσό θα υπολογισθεί φόρος μερίσματος με συντελεστή 15% (άρθρο 40, του ΚΦΕ) ο οποίος θα επιβαρύνει τους εταίρους των ΟΕ.

β) Φορολογία Κεφαλαίου

Όσον αφορά τη Φορολογία Κεφαλαίου επισημαίνεται ότι οι εν λόγω μεταβιβάσεις ακινήτων από την εταιρεία στα μέλη αυτής, υπόκεινται σε φόρο κεφαλαίου (περ. γ, της παρ. 3, του άρθρου 1, του Ν 1587/1950). Ο φόρος μεταβίβασης που υπολογίζεται για τον σκοπό της διανομής ακινήτων της ΟΕ στα μέλη της λόγω διάλυσης της πρώτης, περιορίζεται στο 1/4 (περ. Α΄ του άρθρου 4 του ανωτέρω νόμου). Τονίζεται δε, τέλος, ότι οι μεταβιβάσεις των ακινήτων της διαλυόμενης ΟΕ θα γίνουν υποχρεωτικά με την σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου.

Η διαδικασία της συγχώνευσης με απορρόφηση ΟΕ από ΑΕ είναι εφικτή μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2166/1993. Στην προκειμένη περίπτωση η απορροφώσα ΑΕ υπεισέρχεται ως καθολικός διάδοχος των υποχρεώσεων και δικαιωμάτων των απορροφούμενων ΟΕ. Εν τούτοις, η συγχώνευση των εταιρειών καθιστά την ΑΕ ιδιοκτήτρια του ακινήτου και όχι τα φυσικά πρόσωπα που συμμετέχουν σε αυτή ως μέτοχοι, επομένως δεν επιλύεται το ζήτημα της μεταβίβασης του ακίνητου στα φυσικά πρόσωπα.

Τέλος, θα θέλαμε να επισημάνουμε ότι η υπηρεσία των απαντήσεων σε ερωτήματα συνδρομητών (Βήμα Λογιστών), στοχεύει στην επίλυση αποριών σε συγκεκριμένα ζητήματα λογιστικής, φορολογίας, καθώς και εργατικού δικαίου. Στο πλαίσιο αυτό η συγκεκριμένη υπηρεσία δεν δύναται να υποκαταστήσει θέματα, όπως η παροχή συμβουλών, που αφορούν το κατεξοχήν αντικείμενο δραστηριότητας του επαγγέλματος του λογιστή – φοροτεχνικού ή άλλου νομικού επαγγέλματος.