ΦΠΑ και αποσβέσεις επί αγοράς και πώλησης ακινήτου

Θέλω να σας υποβάλω τα έξης ερωτήματα:
1) Εταιρεία ΕΠΕ με κωδικό κύριας δραστηριότητας 41203000 (κατασκευαστικές εργασίες κλπ) αγόρασε ακίνητο το έτος 2009 με σκοπό να το επισκευάσει ,να το βελτιώσει και να το πουλήσει ή να το εκμεταλλευτεί. Λόγω όμως οικονομικών προβλημάτων αναγκάζεται να πουλήσει τον έναν όροφο χωρίς να έχει κάνει καμιά ενέργεια. Το ακίνητο υπάγεται στις διατάξεις περί ΦΠΑ. Είναι υποχρεωμένη να θεωρήσει ειδικό βιβλίο κοστολογίου, και ειδικό στοιχείο παράδοσης ακινήτου;
2) Η ίδια επιχείρηση θα αποσβέσει το ακίνητο αυτό και τα έξοδα κτήσεως ακινητοποιήσεων του ακινήτου αυτού; Λάβετε υπόψη σας πως δεν χρησιμοποίησε καθόλου τα ακίνητα αυτά (δηλαδή δεν της απέφεραν κανένα εισόδημα). Πρόθεση του επιχειρηματία είναι να μη αποσβέσει το ακίνητο γιατί θα έχει περισσότερες ζημιές,  αλλά όμως, δεν θέλει  να χάσει το πλεονέκτημα των αποσβέσεων.

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

1. Για την υπαγωγή ενός κτιρίου στις διατάξεις του άρθρου 6 του κώδικα ΦΠΑ δηλαδή η μεταβίβασή του να βαρύνεται με ΦΠΑ πρέπει, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ.1 του ιδίου άρθρου, όπως έχουν ερμηνευτεί από την Διοίκηση (ΠΟΛ 1083/2006) και εφαρμόζονται στην πράξη, να ισχύουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις

Η μεταβίβαση να γίνεται από πρόσωπο του οποίου η οικονομική δραστηριότητα προσδίδει σε αυτόν την ιδιότητα του υποκειμένου στο φόρο, δηλαδή του εργολάβου που κατασκευάζει οικοδομές προς πώληση.

Η μεταβίβαση να γίνεται με αντάλλαγμα.

Το μεταβιβαζόμενο ακίνητο να αποτελεί κτίριο.

Να πρόκειται για κτίριο, η οικοδομική άδεια του οποίου εκδίδεται από 1.1.2006 και μετά ή αναθεωρείται από 1.1.2006 και μετά, εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής και εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εξαίρεσης της ΑΥΟΟ Πολ. 1038/2006.

Η μεταβίβαση να γίνει πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο πρέπει να είναι «καινούργιο». Πρώτη εγκατάσταση θεωρείται η πρώτη χρησιμοποίηση του ακινήτου με οποιοδήποτε τρόπο.

Κατά συνέπεια η αγορά υφιστάμενου ακινήτου και η μεταπώλησή του δεν συνιστά παράδοση υποκείμενη στον ΦΠΑ, αφού δεν υφίσταται η τελευταία από τις προϋποθέσεις υπαγωγής της μεταβίβασης αυτής στον ΦΠΑ. Για την μεταβίβαση αυτή θα πρέπει να υποβληθεί δήλωση και να καταβληθεί ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.) και το τέλος συναλλαγής ακινήτων (Τ.Σ.Α.) εάν η πρώτη μεταβίβασή του (η αγορά από την εταιρεία σας) είχε πραγματοποιηθεί μετά την 1/1/2006 ή φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.) εάν η πρώτη μεταβίβαση είχε πραγματοποιηθεί πριν από την ημερομηνία αυτή.

 

2. Σύμφωνα με την περ. στ, της παρ.1, του άρθρου 31 του ΚΦΕ αναγνωρίζεται στις επιχειρήσεις το δικαίωμα έκπτωσης από τα ακαθάριστα έσοδά τους, των ποσών των αποσβέσεων για την κάλυψη της φθοράς των κάθε είδους εγκαταστάσεων ή μηχανημάτων ή φθαρτών υλικών, συναφών με τη λειτουργία της επιχείρησης και γενικά κάθε κινητής ή ακίνητης περιουσίας της επιχείρησης, εφόσον αυτές έγιναν με οριστικές εγγραφές, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους που ορίζονται για κάθε επιχείρηση. Κατά συνέπεια απαραίτητη προϋπόθεση για την διενέργεια των αποσβέσεων είναι η χρήση – λειτουργία του παγίου στοιχείου και δη η χρησιμοποίησή του για τις ανάγκες της επιχείρησης, προκειμένου να αναγνωριστεί και το δικαίωμα έκπτωσης αυτών των δαπανών. Ειδικότερα άλλωστε με την ΠΟΛ.1029/2006 έχει γίνει δεκτό ότι «αποσβέσεις σε ακίνητο που βρίσκεται σε αδράνεια δεν αναγνωρίζονται προς έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα (Κ.13237/34/ ΠΟΛ.512/2.12.1974 ) και (Α.1894/515/30.4.1980)».

 

Κατά συνέπεια εφ’ όσον το κτίριο κατά τη διάρκεια της κατοχής του από την επιχείρησή σας δεν χρησιμοποιήθηκε για τις ανάγκες αυτής δεν μπορεί η επιχείρηση να διενεργήσει αποσβέσεις, αλλά και αν ακόμα τις διενεργήσει δεν έχει το δικαίωμα έκπτωσης αυτών (θα πρέπει δηλαδή, να γίνει φορολογική αναμόρφωση, ή σε ενδεχόμενο τακτικό έλεγχο, θα θεωρηθούν λογιστικές διαφορές).

 

28.1.2010