Δαπάνες μισθωτή και συμψηφισμός με μισθώματα

Γίνεται έναρξη επιτηδεύματος, με δραστηριότητα «καφετέρια» (Β’ κατηγορία) σε καινούργιο ισόγειο κτίριο που βρίσκεται στο στάδιο των επιχρισμάτων, με ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης όπου η μισθώτρια αναλαμβάνει να αποπερατώσει τις απαιτούμενες εργασίες με δική της επιμέλεια και φροντίδα. Ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) θα συμβάλει στη δαπάνη αυτή με το πόσο των 19.000,00 ευρώ -ανεξαρτήτως του ύψους αυτής- το οποίο θα συμψηφιστεί βάσει των αναφερομένων στο ιδιωτικό συμφωνητικό με την εγγύηση και τα μισθώματα που απαιτούνται για την κάλυψη του. Τα τιμολόγια των εξόδων θα εκδοθούν στο όνομα της μισθώτριας (επιτηδευματίας) και θα περαστούν στα βιβλία της. Τα ενοίκια, που βάσει του ιδιωτικού συμφωνητικού,  θα συμψηφιστούν θα περαστούν στα βιβλία; Ποια είναι η λογιστική αντιμετώπιση ενός τέτοιου συμφωνητικού μίσθωσης επαγγελματικής στέγης;

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Ο συμψηφισμός που περιγράφεται στο ερώτημα μπορεί να εφαρμοσθεί μόνο ταμειακά, αφού τόσο ο επιτηδευματίας (μισθωτής) όσο και ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) υποχρεούνται να εκδώσουν το προβλεπόμενο φορολογικό στοιχείο για την κάθε συναλλαγή και να δηλώσουν το έσοδο ή έξοδο, που προέρχεται από αυτήν.

 

Πιο συγκεκριμένα ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) υποχρεούται να εκδώσει (αθεώρητη) απόδειξη ενοικίου και να δηλώσει το σχετικό εισόδημα, ανεξάρτητα από τη συμμετοχή του, συμψηφιστικά, σε δαπάνες επί του μισθίου (τις οποίες θα καταχωρίσει διακεκριμένα ως δαπάνες στη φορολογική του δήλωση, εφόσον έχουν εκδοθεί παραστατικά στο όνομά του και υφίσταται δικαίωμα έκπτωσής τους). Αντίστοιχα ο μισθωτής (καφετέρια) υποχρεούται να καταχωρίσει ως δαπάνη το σύνολο των οφειλόμενων μισθωμάτων, ανεξάρτητα από τον τυχόν ταμειακό συμψηφισμό τους με ποσά που ο εκμισθωτής του οφείλει ως συμμετοχή στις δαπάνες αποπεράτωσης του μισθίου.

 

Τα έξοδα διαμόρφωσης του μισθίου, εφόσον κατ’ αρχήν βαρύνουν τον μισθωτή, θα καταχωρισθούν στα βιβλία του. Ανάλογα με τη φύση της δαπάνης θα καταχωρισθούν είτε σε υπολογαριασμό του 11.07 ως εγκαταστάσεις κτιρίων σε ακίνητα τρίτων (οπότε θα διενεργούνται οι προβλεπόμενες από το νόμο αποσβέσεις, άρθρο 31, παράγραφος 1, περίπτωση ιγ, σε συνδυασμό με το ΠΔ 299/2003), είτε σε υπολογαριασμό του 62.07.01 ως επισκευές κτιρίων - εγκαταστάσεων κτιρίων. Κατά την άποψή μας και σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην ερώτηση, εφόσον πρόκειται για δαπάνες αποπεράτωσης του κτιρίου θα πρέπει να γίνει χρήση του πρώτου λογαριασμού. Επί των δαπανών αυτών θα διενεργούνται ισομερείς αποσβέσεις ανάλογα με τη συμβατική διάρκεια της μίσθωσης, οι οποίες όμως δεν μπορούν να είναι μικρότερες από τις προβλεπόμενες ( δηλαδή, βάσει του συντελεστή του ΠΔ 299/2003), για δαπάνες σε ομοειδή ιδιόκτητα ακίνητα.

 

Τέλος όσον αφορά το ποσό της συμμετοχής του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) στις δαπάνες αποπεράτωσης του μισθίου, θεωρείται ως εισόδημα για τον μισθωτή (σχετική απόφαση ΣτΕ 44/83) και όχι ως μειωτικό στοιχείο των δαπανών του. Κατά συνέπεια θα πρέπει ο μισθωτής να εκδώσει Τ.Π.Υ. ή Α.Π.Υ. (ανάλογα με την ιδιότητα του εκμισθωτή, επιτηδευματίας ή ιδιώτης) για την είσπραξη του ποσού (σύμφωνα με το άρθρο 12, παρ.3, του ΚΒΣ).

 

31.7.2009