Ανέγερση οικοδομής σε έδαφος τρίτου - Αλλαγή διάρκειας μίσθωσης

Επιχείρηση ανεγείρει οικοδομή 01/01/2006 σε οικόπεδο τρίτου με την συμφωνία ότι στο τέλος της μίσθωσης το ακίνητο θα παραμείνει στον μισθωτή. Συντάσσει συμφωνητικό για εννέα χρόνια όπως προβλέπει ο νόμος. Το έτος 2008 ολοκληρώνει την κατασκευή, το κόστος της οποίας ανέρχεται σε 180.000,00. Το έτος 2009 συντάσσεται νέο συμφωνητικό με το οποίο παρατείνει την μίσθωση μέχρι το 2029 (σε είκοσι έτη). H απόσβεση της (περ.ιγ΄ της παρ. 1 του άρθρου 31 του Ν2238/1994) από την επιχείρηση, η οποία υπολογίζεται [(κόστος κατασκευής) / (Έτη μέχρι την λήξη της μίσθωσης)] με ποιο αριθμό στον παρονομαστή θα υπολογιστεί; Το εισόδημα από ακίνητα των ειδικών περιπτώσεων του άρθρου 21 παρ.1 περ.β στα πόσα έτη θα προσδιοριστεί;

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Με την ολοκλήρωση των εργασιών κατασκευής του έργου (το 2008), ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να διενεργεί αποσβέσεις επί του συνολικού ποσού των δαπανών κατασκευής που επιβαρύνθηκε. Η διάρκεια της απόσβεσης αυτής ισούται με τη διάρκεια της μίσθωσης ή σε περίπτωση που ο συντελεστής απόσβεσης που προκύπτει με τον τρόπο αυτό είναι μικρότερος από εκείνον που προβλέπεται από τις διατάξεις του ΠΔ 299/2003, περί αποσβέσεων, εφαρμόζεται ο συντελεστής του ΠΔ.

 

Στην περίπτωση που η διάρκεια της μίσθωσης παραταθεί πριν την λήξη της κατασκευής του έργου και άρα πριν την διενέργεια των αποσβέσεων επί του κόστους αυτού, είναι λογικό να λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό των αποσβέσεων η μεγαλύτερη διάρκεια που προκύπτει, εξ αιτίας της παράτασης της μίσθωσης. Αντίθετα, αν η σύμβαση μίσθωσης παραταθεί μετά την ολοκλήρωση των εργασιών κατασκευής και αφού η επιχείρηση – μισθωτής έχει ξεκινήσει να διενεργεί αποσβέσεις επί της αξίας αυτής, ο επιπλέον χρόνος της παράτασης δεν θα ληφθεί υπόψη στον υπολογισμό του εκπιπτόμενου ποσού της ετήσιας απόσβεσης.

 

Τα ανωτέρω εφαρμόζονται, κατά την άποψή μας, και για τον υπολογισμό του ετήσιου εισοδήματος από ακίνητα που δηλώνεται από τον εκμισθωτή, βάσει των διατάξεων της περ. β, του άρθρου 21, του ΚΦΕ. Συγκεκριμένα, για τον προσδιορισμό του ανωτέρω ετήσιου εισοδήματος, λαμβάνονται υπόψη τα εναπομείναντα έτη μέχρι τη λήξη της μίσθωσης που βρίσκεται σε ισχύ κατά το χρόνο ολοκλήρωσης της οικοδομής. Αν έπειτα η αρχική διάρκεια παραταθεί, όπως συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση (έτος ολοκλήρωσης 2008 & έτος παράτασης 2009), η αλλαγή αυτή δεν θα επηρεάσει το εισόδημα από ακίνητα των ειδικών περιπτώσεων, όπως αρχικώς υπολογίστηκε.

 

25.2.2009