Πιστωτικό υπόλοιπο ΦΠΑ οικοδομικής επιχείρησης

Σε σχέση με το ζήτημα επιστροφής ΦΠΑ οικοδομικής επιχείρησης θα ήθελα να διατυπώσω το εξής ερώτημα. Επιχείρηση που ανεγείρει οικοδομές οι οποίες υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ έχει ολοκληρώσει τις δύο από τις δέκα οικοδομές αυτές. Για τις δύο αυτές οικοδομές έχουν ολοκληρωθεί και οι πωλήσεις για τις οποίες (για όλες – δεν υπάρχει θέμα Α΄ κατοικίας) έχει καταβληθεί ΦΠΑ μέσω ειδικής δήλωσης. Δεδομένου ότι οι πωλήσεις έγιναν στο αρχικό στάδιο κατασκευής της οικοδομής έχει συσσωρευτεί πιστωτικό υπόλοιπο ΦΠΑ για τη συγκεκριμένη οικοδομή. Ερωτάται αν το συγκεκριμένο πιστωτικό υπόλοιπο (που αφορά τη συγκεκριμένη οικοδομή) θεωρείται ως ΦΠΑ εισροών που η συγκεκριμένη επιχείρηση δεν μπορεί να συμψηφίσει και επομένως μπορεί να ξεκινήσει η διαδικασία επιστροφής ΦΠΑ, (Με ποια διαδικασία;, αφού το πιστωτικό υπόλοιπο εκκαθαριστικής είναι ένα μικτό μέγεθος (προέρχεται και από εισροές οικοδομών που έχουν ολοκληρωθεί και πωληθεί στο 100%, καθώς και από εισροές οικοδομών που έχουν ή δεν έχουν ολοκληρωθεί, και για τις οποίες δεν έχουν διενεργηθεί πωλήσεις)) ή θεωρείται ως ΦΠΑ εισροών το οποίο μπορεί να συμψηφισθεί με μελλοντικές πωλήσεις και επομένως η διαδικασία επιστροφής ΦΠΑ ξεκινάει μετά από τρία έτη (για αποφυγή παραγραφής του υπολοίπου, για το οποίο δεν υπάρχει δυνατότητα συμψηφισμού).

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Όπως είναι γνωστό κατά την υποβολή της ειδικής δήλωσης ΦΠΑ ο καταβαλλόμενος φόρος προκύπτει αφού αφαιρεθεί ο αναλογών στη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία φόρος εισροών, από το φόρο εκροών ο οποίος υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής που αντιστοιχεί στη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία, του προϋπολογιστικού (ή απολογιστικού κατά περίπτωση) κόστους που αντιστοιχεί στη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία και του δηλούμενου τιμήματος. Κατά τη διαδικασία αυτή δεν υπάρχει δυνατότητα ο φόρος εκροών να είναι μικρότερος του φόρου εισροών με τον οποίο συμψηφίζεται. Έτσι κατά την ολοκλήρωση της πώλησης όλων των ιδιοκτησιών της οικοδομής δεν υπάρχει περίπτωση να υφίσταται πιστωτικό υπόλοιπο ΦΠΑ της συγκεκριμένης οικοδομής.

 

Στην ερώτηση διευκρινίζεται ότι τα διαμερίσματα πωλήθηκαν ενώ ήταν ακόμα ημιτελή. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί το συμβόλαιο πώλησης να υπογράφηκε ενώ τα διαμερίσματα ήταν ημιτελή, αλλά δεδομένου ότι παραδίδονται από τον κατασκευαστή στον αγοραστή όταν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους, έχει εφαρμογή το αμάχητο τεκμήριο της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του Α.Ν. 1521/1950 που κυρώθηκε με το Ν. 1587/1950 περί φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, δηλαδή ως αξία λαμβάνεται αυτή του αποπερατωμένου ακινήτου (Παρ.1, άρθρου 6 του κώδικα ΦΠΑ).

 

Με βάση τα παραπάνω και τα εκτιθέμενα στο ερώτημα, μας προξενεί απορία η ύπαρξη πιστωτικού υπολοίπου ΦΠΑ κατά την ολοκλήρωση της πώλησης όλων των ιδιοκτησιών των εν λόγω οικοδομών. Εάν παρ’ όλα αυτά το πιστωτικό αυτό υπόλοιπο σωστά υφίσταται, δεν υπάρχει ιδιαίτερη ρύθμιση για την επιστροφή του για τις οικοδομικές επιχειρήσεις. Ισχύουν δηλαδή όπως για όλες τις επιχειρήσεις τα οριζόμενα στην παρ.1. του άρθρου 34, του Κ.Ν.2859/2000 και στην Α.Υ.Ο. ΠΟΛ.1073/2004.

 

13.2.2009