epixeirisi.gr

1) Μπορώ να δημιουργήσω μια μονοπρόσωπη ΕΠΕ και να εισφέρω ως κεφάλαιο ακίνητα;
2) Μπορώ να δημιουργήσω μια μονοπρόσωπη ΕΠΕ, μεταβιβάζοντας 2 οικόπεδα που έχω ως φυσικό πρόσωπο και να κατασκευάσω κατοικίες για πώληση. Με συμφέρει φορολογικά;

Όσον αφορά την εισφορά ακινήτων στον σχηματισμό κεφαλαίου εταιρείας, καθώς και για τις διαφορές στη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα, σε περίπτωση που αυτά αποκτώνται από ιδιώτη (φυσικό πρόσωπο), ή από εταιρεία (νομικό πρόσωπο), παρακαλούμε να ανατρέξετε στις παρακάτω απαντήσεις σε παλαιότερα ερωτήματα συνδρομητών:

α) Ο συντελεστής του ΕΤΑΚ (Ενιαίου Τέλους Ακινήτων, Ν. 3634/2008) ισούται με 0,1% για τα φυσικά πρόσωπα και 0,6% για τα νομικά. Επίσης, απαλλάσσεται από ΕΤΑΚ η κύρια κατοικία των φυσικών προσώπων για μέρος που αναλογεί μέχρι 200τ.μ και αξία μέχρι 300.000 €. Ο παραπάνω συντελεστής εφαρμόζεται επί της αξίας των ακινήτων όπως αυτή προσδιορίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 7, του Ν. 3634/2008.

β) Η σύσταση μονοπρόσωπης ΕΠΕ, ουσιαστικά, αποκλείει την συμμετοχή άλλων προσώπων, εκτός του μοναδικού εταίρου τόσο στο κεφάλαιο, όσο και στο εισόδημα της εταιρείας. Αυτό σημαίνει ότι ως κεφάλαιο στην εταιρεία μπορούν να εισφερθούν μόνο δικά σας ακίνητα. Συνεπώς, αν επιθυμείτε τη φορολόγηση του εισοδήματος ακινήτων που δεν ανήκουν σε εσάς, αλλά σε λοιπά μέλη της οικογένειάς σας, στο όνομα της μον. ΕΠΕ (με φορολογικό συντελεστή 25%), θα πρέπει να γίνει μεταβίβαση των ακινήτων αυτών (ή του δικαιώματος χρήσης τους, επικαρπίας κ.λπ.) στην ΕΠΕ. Σε διαφορετική περίπτωση, μπορεί να συσταθεί ΕΠΕ με την συμμετοχή τη δική σας, καθώς και όλων των συγγενικών σας προσώπων (αποκλείοντας όμως τον τύπο της «μονοπρόσωπης»).

γ) Η κατασκευή οικοδομών προς πώληση σε σχέση με την εκμίσθωση κτιρίων αποτελούν δύο χωριστές δραστηριότητες, καθώς η πρώτη υπάγεται σε ΦΠΑ, ενώ η δεύτερη όχι. Επίσης, η μεταβίβαση οικοπέδων δεν υπάγεται σε ΦΠΑ, αλλά σε ΦΜΑ (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, Ν. 1587/1950, βλέπε και σχετικό άρθρο στο τεύχος Φεβρουαρίου 2008 του περιοδικού «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ http://www.epixeirisi.gr/index.php?pgtp=1&aid=1201695346

δ) Η σύσταση εταιρείας με αντικείμενο την κατασκευή και πώληση οικοδομών, δημιουργεί πρόσθετες φορολογικές υποχρεώσεις στους εταίρους της. Πέρα από την απλή τήρηση βιβλίών και στοιχείων, οι οικοδομικές επιχειρήσεις αναλαμβάνουν πρόσθετες υποχρεώσεις, όπως υποβολή προϋπολογιστικού και απολογιστικού κόστους, τήρηση βιβλίου κοστολογίου οικοδομών κ.λπ. (βλέπε άρθρο Καζαντζή – Μιχελινάκη, τεύχη Αυγούστου & Σεπτεμβρίου 2008, του περιοδικού «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ»). Εν τούτοις, η κατασκευή οικοδομών από μία επιχείρηση σε σχέση με την κατασκευή της από κάποιο φυσικό πρόσωπο παρέχει τη δυνατότητα της έκπτωσης του ΦΠΑ των εξόδων κατασκευής.

Με βάση τα ανωτέρω, λοιπόν, η τελική απάντηση στα ερωτήματά σας, θα προέλθει από μία προσεκτική οικονομική ανάλυση της κάθε περίπτωσης, έχοντας κατά νου ότι οι φορολογικές διατάξεις δεν είναι παγιωμένες, αλλά μεταβάλλονται ανάλογα με τις επιδιώξεις της οικονομικής πολιτικής που εφαρμόζεται κάθε φορά.

Μον. ΕΠΕ με αντικείμενο την εκμετάλλευση ακινήτων