ΦΠΑ ακινήτου υπό αγορά

Διατηρώ ατομική επιχείρηση παροχής υπηρεσιών σε ιδιόκτητο γραφείο. Πρόκειται να αγοράσω νέο ακίνητο, όπου θα μεταφέρω την έδρα μου, όταν  αυτό μου παραδοθεί  (είναι υπό κατασκευή). Το συμβόλαιο που θα συνταχθεί πρέπει να γράφει τη διεύθυνση της έδρας μου για να μπορώ να το καταχωρίσω στα βιβλία μου; Ο ΦΠΑ (ΑΔΕΙΑ ΟΙΚΟΔ.2006), με τον οποίο επιβαρύνομαι, δικαιούμαι να τον εκπέσω; Ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθήσω  στη ΔΟΥ, καθώς το συμβόλαιο θα συνταχθεί τώρα που το ακίνητο ακόμα κατασκευάζεται και ο κατασκευαστής με ενημερώνει ότι θα είναι έτοιμο το καλοκαίρι. Πρέπει να το δηλώσω στο Μητρώο ως νέα εγκατάσταση τώρα που είναι ημιτελές ή όταν πρόκειται να μεταφέρω την έδρα μου;Υπόψην ότι ο ΦΠΑ που προκύπτει από την συμφωνηθείσα αξία θα πληρωθεί τώρα, συνεπώς τώρα θα πρέπει να καταχωρηθεί στα βιβλία μου (έσοδα-έξοδα);

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Όπως σωστά αναφέρετε, εφόσον το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί για την άσκηση φορολογητέας δραστηριότητας (θεωρούμε, ότι η ατομική σας επιχείρηση είναι υποκείμενη στον ΦΠΑ), έχετε το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που θα καταβάλλετε για την απόκτηση του ακινήτου. Σημειώνεται, ότι επειδή το ακίνητο συνιστά αγαθό επένδυσης, το δικαίωμα έκπτωσης του φόρου θα κριθεί οριστικά κατά το χρόνο χρησιμοποίησης του αγαθού (παρ.1, άρθρου 30 του κώδικα ΦΠΑ). Επίσης εάν εντός πενταετίας από την πραγματοποίηση της δαπάνης για την απόκτηση του αγαθού δεν γίνει έναρξη της χρησιμοποίησης αυτού, θεωρείται ότι διατέθηκε αποκλειστικά και μόνο σε αφορολόγητες πράξεις και ενεργείται εφάπαξ διακανονισμός με την εκκαθαριστική δήλωση της διαχειριστικής αυτής περιόδου(παρ.3α, άρθρου 33 Ν 2859/2000). Επομένως το δικαίωμα έκπτωσης του φόρου θα το ασκήσετε κατά την περίοδο αγοράς του ακινήτου, αλλά αυτό θα κριθεί οριστικά κατά το χρόνο έναρξης της χρησιμοποίησης του, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει την πενταετία από την απόκτηση αυτού.

 

Προϋπόθεση για την άσκηση του δικαιώματος έκπτωσης του φόρου είναι επίσης η αγορά του αγαθού να καλύπτεται από «νόμιμο τιμολόγιο ή άλλο αποδεικτικό στοιχείο που επέχει θέση τιμολογίου», από το οποίο να αποδεικνύεται η παράδοση του αγαθού και ο φόρος με τον οποίο επιβαρύνθηκε(παρ.1β, άρθρου 32 Ν 2859/2000). Σύμφωνα με την παρ.16α, του άρθρου 12, του ΚΒΣ στην περίπτωση αγοραπωλησίας ακινήτου, εφόσον συντάσσεται συμβόλαιο μεταβίβασης δεν απαιτείται η έκδοση τιμολογίου, αλλά το ίδιο το συμβόλαιο θεωρείται ως το προβλεπόμενο φορολογικό στοιχείο, προκειμένου να πραγματοποιηθεί η εγγραφή στα τηρούμενα βιβλία και να ασκηθεί το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ. Για το σκοπό αυτό αρκεί να προκύπτει από το συμβόλαιο ότι αγοραστής (δηλαδή, ο ένας εκ των συμβαλλομένων), είναι ο ατομικός επιχειρηματίας, άσχετα από τη διεύθυνση που αναγράφεται.

 

Όσον αφορά τις υποχρεώσεις στο τμήμα Μητρώου της αρμόδιας ΔΟΥ σύμφωνα με την παρ.1β του άρθρου 36 του κώδικα ΦΠΑ (Ν 2859/2000), ο επιτηδευματίας υποβάλλει δήλωση μεταβολών για την μεταφορά  της έδρας της επιχείρησής του, ή την ίδρυση ή κατάργηση υποκαταστημάτων. Θα ακολουθήσει διενέργεια αυτοψίας από τον προϊστάμενο ΔΟΥ, για την εξακρίβωση της διεύθυνσης του ακινήτου. Το ημιτελές ακίνητο,  αν δηλωθεί πριν την μεταφορά της έδρας, θα πρέπει να χαρακτηρισθεί υποκατάστημα. Στην προκειμένη περίπτωση όμως, δεν συνιστά υποκατάστημα αφού σύμφωνα με την παρ.1, του άρθρου 9 του ΚΒΣ υποκατάστημα χαρακτηρίζεται ο χώρος στον οποίο ενεργείται παραγωγική ή συναλλακτική δραστηριότητα, και σαφώς, δεν θεωρείται συναλλακτική δραστηριότητα η πραγματοποίηση απλών παραλαβών ή παραδόσεων αγαθών, ή όταν ενεργούνται εργασίες διοικητικές, προβολής αγαθών ή άλλες συναφείς εργασίες και συνεπώς, οι δοσοληψίες στις εγκαταστάσεις αυτές περιορίζονται μόνο στη διενέργεια των εξόδων λειτουργίας τους.

 

Έτσι, κατά την άποψή μας, δεν απαιτείται η υποβολή δήλωσης μεταβολής κατά την απόκτηση του ακινήτου, αλλά κατά την έναρξη της χρησιμοποίησης αυτού, οπότε θα γίνει μεταφορά έδρας, όπως περιγράψαμε πιο πάνω.

 

8.12.2008