Αποσβέσεις που διενεργεί ΑΕ σε εκμισθούμενο ακίνητό της

Ανώνυμη Εταιρεία έχει ακίνητο που το εκμισθώνει ως κατάστημα. Εκπίπτουν οι λογιστικές αποσβέσεις και γενικά τα άλλα έξοδα ή ισχύει το άρθρο 23 του Ν 2238/1994.

 

Απάντηση

 

Σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 105 Ν 2238/1994 (ΚΦΕ), προκειμένου να εξευρεθεί με λογιστικό τρόπο το καθαρό κέρδος των νομικών προσώπων της παρ.1 του άρθρου 101 του ως άνω νόμου, στα οποία συμπεριλαμβάνονται και οι ημεδαπές ανώνυμες εταιρείες, αφαιρούνται από τα ακαθάριστα κέρδη (σ.σ.: έσοδα) αυτών, οι παραγωγικές δαπάνες που απαριθμούνται κατά τρόπο περιοριστικό στο άρθρο 31 ΚΦΕ. Δηλαδή, από το σύνολο των ακαθάριστων εσόδων του νομικού προσώπου κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτει το σύνολο των παραγωγικών δαπανών που πραγματοποιούνται. Να επισημάνουμε ότι σύμφωνα με την παράγραφο 21 του άρθρου 31 του ΚΦΕ, προβλέπεται η έκδοση υπουργικής απόφασης (υποκείμενη σε διαρκή, κατ’έτος, ανανέωση), που περιλαμβάνει δαπάνες, οι οποίες εμπίπτουν στις προηγούμενες παραγράφους του άρθρου αυτού, και οι οποίες έχουν γίνει δεκτές με διοικητικές λύσεις και με τη δικαστηριακή νομολογία (ΠΟΛ 1005/2005), με σκοπό να αφαιρούνται από τα έσοδα, προκειμένου να προσδιορισθεί λογιστικά το αποτέλεσμα.

 

Είναι γνωστό, ότι με την παρ. 2 του άρθρου 4 του ΠΔ 186/1992 (ΚΒΣ) οι ΑΕ υποχρεούνται να τηρούν τα βιβλία τους με την διπλογραφική μέθοδο (Γ’ κατηγορία του ΚΒΣ). Περαιτέρω, προκειμένου να γίνει δεκτός ο λογιστικός προσδιορισμός του εισοδήματος, όπως καθορίζεται από τις σχετικές διατάξεις, θα πρέπει να νομικά αυτά πρόσωπα να τηρούν επαρκή και ακριβή τα βιβλία και στοιχεία που προβλέπει ο ΚΒΣ. Σε περίπτωση που κατά τον έλεγχο διαπιστώνονται παρατυπίες ή παραλείψεις στη τήρηση των  βιβλίων και στοιχείων, πρέπει και αρκεί, να είναι δυνατή  η διενέργεια των ελεγκτικών επαληθεύσεων, ώστε να γίνει δεκτό το λογιστικό αποτέλεσμα που προκύπτει από αυτά.

 

Για να εξευρεθεί το συνολικό καθαρό φορολογητέο εισόδημα της ΑΕ, αρχικά θα εξευρεθεί το άθροισμα των ακαθάριστων εσόδων όλων των επιμέρους κατηγοριών εισοδήματος, τόσο από την εμπορική δραστηριότητα όσο και από τη μη εμπορική δραστηριότητά της, όπως είναι τα εισοδήματα από τα ακίνητα. Στη συνέχεια εξευρίσκεται το άθροισμα των παραγωγικών δαπανών όλων των κατηγοριών εισοδήματος. Τέλος, από το άθροισμα των ακαθάριστων εσόδων θα αφαιρεθεί το άθροισμα των παραγωγικών δαπανών των εισοδημάτων που φορολογούνται σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις της φορολογίας εισοδήματος προσώπων κερδοσκοπικού χαρακτήρα.

 

Σύμφωνα με την περ. στ της παρ.1 του άρθρου 31 του Ν 2238/1994, από τα ακαθάριστα έσοδα της ΑΕ εκπίπτουν τα ποσά των αποσβέσεων για την κάλυψη και της φθοράς γενικά κάθε ακίνητης περιουσίας της επιχείρησης, εφόσον αυτές έγιναν με οριστικές εγγραφές, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους που ορίζονται για κάθε επιχείρηση.

 

Η ΑΕ που εκμισθώνει κτίριο σε τρίτο δικαιούται να διενεργεί τις αποσβέσεις που προβλέπονται από το ΠΔ 299/2003 επί της αξίας του κτιρίου (ΠΟΛ 1005/2005).Οι αποσβέσεις διενεργούνται με τη σταθερή μέθοδο απόσβεσης επί της αξίας κτήσης των παγίων περιουσιακών στοιχείων, προσαυξημένης με τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων. Εξ άλλου, στο άρθρο 105, παράγραφος 1, περίπτωση β’, αναφέρεται ότι για τον προσδιορισμό του καθαρού εισοδήματος των νομικών προσώπων της παρ.1 του άρθρου 101 (ΑΕ, ΕΠΕ κ.λπ.), λαμβάνεται υπόψη (και) το εισόδημα από ακίνητα, από κινητές αξίες, από συμμετοχή σε άλλες εμπορικές επιχειρήσεις, από γεωργικές επιχειρήσεις, όπως αυτό προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 13 (παρ.1),20,21,22,24,25,28(παρ.1,2,3),30,37,40,41, καθώς και κάθε εισόδημα από οποιαδήποτε άλλη πηγή. Παρατηρούμε ότι ο νόμος παραλείπει την αναφορά στο άρθρο 23, η εφαρμογή του οποίου περιορίζεται σε ατομικές επιχειρήσεις και προσωπικές εταιρείες, όπως διευκρινίζει η  ΠΟΛ 1122/19.11.2003, που παρείχε τις οδηγίες για την ομοιόμορφη εφαρμογή των διατάξεων του Π.Δ. 299/2003, περί αποσβέσεων.

 

Με τις διατάξεις της περ.δ΄ της παρ.1 του άρθρου 3 του ΠΔ 299/2003, με το οποίο καθορίστηκαν κατώτεροι και ανώτεροι συντελεστές απόσβεσης, για τις οικοδομές ή τμήματα αυτών που χρησιμοποιούνται για άλλες χρήσεις (όπως τα καταστήματα) καθορίστηκε κατώτερος συντελεστής απόσβεσης 3% και ανώτερος 5%.

 

10.11.2008