Διακανονισμός ΦΠΑ επενδυτικών αγαθών

Ανώνυμη εταιρεία κάνει έναρξη εργασιών με αντικείμενο δραστηριότητας «υπηρεσίες ανάπτυξης και πώλησης ακινήτων» ΚΑΔ 70.11.10.000, υπαγόμενη στο ΦΠΑ. Αγοράζει οικόπεδο και ανεγείρει πολυώροφη οικοδομή (της οποίας η άδεια εκδόθηκε πριν την 31.12.2005) ως αγαθού επένδυσης του άρθρου 33 παρ. 4 του κώδικα ΦΠΑ για ίδια άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των εισροών τους, διότι σκοπός τους είναι να νοικιάσουν τα διαμερίσματα και όχι να τα πουλήσουν. 1. Μπορεί να ζητήσει επιστροφή ΦΠΑ των εισροών του επενδυτικού αγαθού; 2. Αν τυχόν κάποιο από τα διαμερίσματα πουληθεί στην πενταετία θα επιστραφεί ΦΠΑ τον οποίο θα διακανονίσει με ποιόν τρόπο; 3. Μήπως αναζητηθεί κατά την πώληση πότε εκδόθηκε η οικοδομική άδεια, μετά ή πριν την 1.1.2006 για την επιβολή ΦΠΑ ή ΦΜΑ;

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Για την υπαγωγή μίας εταιρείας στις διατάξεις του άρθρου 6 του κώδικα ΦΠΑ (Ν 2859/2000) πρέπει εκτός από την πραγματοποίηση της δραστηριότητας της κατασκευής οικοδομών να υπάρχουν σωρευτικά και οι ακόλουθες προϋποθέσεις :

 

α) Η μεταβίβαση να ενεργείται από πρόσωπο του οποίου η οικονομική δραστηριότητα προσδίδει σ΄ αυτόν την ιδιότητα του υποκειμένου στο φόρο, δηλαδή του εργολάβου ο οποίος κατασκευάζει οικοδομές προς πώληση.

 

β) Η μεταβίβαση να γίνεται με αντάλλαγμα.

 

γ) Το μεταβιβαζόμενο ακίνητο να αποτελεί κτίριο.

 

δ) Να πρόκειται για κτίριο του οποίου η οικοδομική άδεια εκδίδεται από 1.1.2006 και μετά ή αναθεωρείται από 1.1.2006 και μετά, εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

 

ε) Η μεταβίβαση να γίνει πριν από την πρώτη εγκατάσταση σ΄ αυτό. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο πρέπει να είναι «καινούργιο» (ΠΟΛ.1083/25.05.2006).
Στην προκειμένη περίπτωση επειδή η εταιρεία κατασκευάζει ακίνητα με σκοπό την μίσθωσή τους και όχι την μεταβίβασή τους, δεν υπάγεται κατ΄αρχήν στις διατάξεις του άρθρου 6 του κώδικα ΦΠΑ.

 

Ωστόσο θα μπορούσε σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν 3427/2005, να καταστεί υποκείμενη στο φόρο λόγω της πραγματοποίησης ευκαιριακών παραδόσεων νεόδμητων ακινήτων, κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ (Ν 2859/2000), εφόσον το επιθυμεί.

 

Σε κάθε περίπτωση πάντως μεταβιβάσεις ιδιοκτησιών του συγκεκριμένου κτιρίου δεν υπάγονται σε ΦΠΑ δεδομένου ότι η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1.1.2006.

 

Περαιτέρω η εταιρεία αυτή, όπως προκύπτει από το ερώτημα, άσκησε το δικαίωμα έκπτωσης του φόρου εισροών της οικοδομής επικαλούμενη τις διατάξεις της παρ.4, του άρθρου 33, του κώδικα ΦΠΑ σύμφωνα με την οποία τα ενσώματα αγαθά, που ανήκουν κατά κυριότητα στην επιχείρηση και τίθενται από αυτή σε διαρκή εκμετάλλευση θεωρούνται αγαθά επένδυσης και ως εκ τούτου υπάρχει δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών της κατασκευής τους. Ωστόσο σύμφωνα με την παρ.3 του ιδίου άρθρου σε περίπτωση παράδοσης αγαθών επένδυσης ή οριστικής παύσης της χρησιμοποίησης αυτών σε φορολογητέες πράξεις, κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου, ενεργείται εφάπαξ διακανονισμός μέσα στο ίδιο έτος της παράδοσης και επιστρέφεται μέρος του εκπιπτόμενου φόρου. Βασικό κριτήριο λοιπόν για να ασκηθεί το δικαίωμα έκπτωσης του φόρου είναι η χρησιμοποίηση του αγαθού για την πραγματοποίηση φορολογητέας δραστηριότητας. Αυτό προκύπτει και από την παρ.1, του άρθρου 30, του ιδίου νόμου σύμφωνα με την οποία για τα αγαθά επένδυσης παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης κατά το μέρος που τα αγαθά και οι υπηρεσίες χρησιμοποιούνται για την πραγματοποίηση πράξεων που υπάγονται στο φόρο. Όμως τόσο η ενοικίαση των ακινήτων, σύμφωνα με την περ.κστ, της παρ.1, του άρθρου 22, του κώδικα ΦΠΑ, όσο και η μεταβίβασή τους σύμφωνα με την περ.λα της ιδίας παραγράφου (με εξαίρεση τα υπαγόμενα στο άρθρο 6 ακίνητα) συνιστούν δραστηριότητες απαλλασσόμενες του ΦΠΑ.

 

Με βάση λοιπόν τα παραπάνω για τα ερωτήματα που τίθενται παρατηρούμε τα εξής :

Η εταιρεία δεν έχει τη δυνατότητα να ζητήσει επιστροφή του φόρου εισροών καθώς κακώς έχει ασκήσει και το δικαίωμα έκπτωσης του, αφού τόσο η ενοικίαση όσο και η πώληση διαμερισμάτων της συγκεκριμένης οικοδομής, δεν της παρέχουν δικαίωμα έκπτωσης.

Είτε στην περίπτωση της πώλησης, είτε στην περίπτωση της ενοικίασης διαμερισμάτων, η εταιρεία εφ’ όσον εξέπεσε τον φόρο εισροών θα πρέπει να προχωρήσει σε διακανονισμό και επιστροφή ολόκληρου του ποσού (εκτός εάν μέρος του κτιρίου χρησιμοποιηθεί από την ίδια για άλλη, φορολογητέα δραστηριότητα). Ο διακανονισμός θα γίνει εφ’ άπαξ με την υποβολή της εκκαθαριστικής δήλωσης της περιόδου έναρξης χρησιμοποίησης του κτιρίου.

Τυχόν πώληση διαμερίσματος της εν λόγω οικοδομής θα υπαχθεί σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων και όχι σε ΦΠΑ.