epixeirisi.gr

Στο έντυπο της δήλωσης του φόρου μεταβίβασης μετοχών ΑΕ, μη εισηγμένης, πρέπει να δηλωθεί η αντικειμενική αξία των ακινήτων της εταιρείας. Σε περίπτωση κατά την οποία η εταιρεία έχει αγοράσει το ακίνητο με leasing και πάνω σε αυτό έχει ανεγείρει άλλους δυο ορόφους με δικές τις δαπάνες, η αντικειμενική αξία θα είναι σε ολόκληρο το ακίνητο ή μόνο στους ορόφους που έχει ανεγείρει, καθότι ουσιαστικά δεν υπάρχει κυριότητα μέχρι αποπληρωμής του leasing, η οποία θα γίνει σε 15 χρόνια κατά την εξόφλησή του; Να σημειώσουμε ότι στα βιβλία στον λογαριασμό 11 αναγράφεται η αξία ανέγερσης σε ακίνητα τρίτων, για τα οποία πραγματοποιούνται και αποσβέσεις. Σε αυτήν την περίπτωση η αξία που θα αναγραφεί στην δήλωση είναι η υπολειμματική ή η πραγματοποιθείσα ή μήπως δεν γράφεται καθόλου καθώς το ακίνητο έχει κτιστεί σε εγκαταστάσεις leasing του οποίου δεν έχουμε την κυριότητα; Εν ολίγης το ερώτημα αφορά στο εάν υπάρχει η υποχρέωση να δηλωθεί η αξία των ακινήτων (αντικειμενική και βιβλίων) ή όχι.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 2, του άρθρου 13, του Ν 2238/1994, επιβάλλεται φόρος επί της πραγματικής αξίας πώλησης μετοχών ημεδαπών ΑΕ, μη εισηγμένων (των μετοχών τους), στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Τα οριζόμενα στις ανωτέρω διατάξεις έχουν ανάλογη εφαρμογή και στις περιπτώσεις μεταβίβασης μετοχών αλλοδαπών ΑΕ, που οι μετοχές τους δεν είναι εισηγμένες σε κάποιο χρηματιστήριο του εξωτερικού. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 5%, πάνω στην αξία πώλησης των μετοχών. Οι σχετικές διατάξεις καθορίζουν τον τρόπο υπολογισμού του ελάχιστου ύψους ενός υποτιθέμενου τιμήματος από τη συναλλαγή, το οποίο χρησιμοποιείται ως φορολογική βάση, στην περίπτωση που η πραγματική τιμή πώλησης των μετοχών όπως προκύπτει από το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο ή το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι μικρότερή του.

Ειδικότερα, η «κατώτατη πραγματική αξία» των μετοχών που μεταβιβάζονται (παρ. 2, του άρθρου 13), υπολογίζεται ως το άθροισμα των Ιδίων Κεφαλαίων της εταιρείας όπως αυτά διαμορφώνονται την τελευταία ημέρα πριν την μεταβίβαση, και της απόδοσης αυτών. Η απόδοση των Ιδίων Κεφαλαίων προσδιορίζεται από το πηλίκο της διαίρεσης του αριθμητικού μέσου όρου των συνολικών αποτελεσμάτων εκμετάλλευσης της επιχείρησης όπως αυτά εμφανίζονται στους πέντε (5) τελευταίους δημοσιευμένους ισολογισμούς, προς τον αριθμητικό μέσο των Ιδίων Κεφαλαίων που παρουσιάζονται στις ίδιες οικονομικές καταστάσεις. Η παρ. α΄ του άρθρου 13, ορίζει επιπρόσθετα ότι στο παραπάνω άθροισμα προστίθεται και τυχόν θετική διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας¹ των ακινήτων της εταιρείας και της τιμής κτήσης αυτών που προκύπτει από τα βιβλία της. Ο λόγος του συνολικού ποσού διαιρούμενου δια του αριθμού των μετοχών της εταιρείας, εκφράζει την «κατώτατη πραγματική αξία» κάθε μετοχής. Η κατώτατη πραγματική αξία των μετοχών που μεταβιβάζονται, ισοδυναμεί με το γινόμενο της κατώτατης πραγματικής αξίας κάθε μετοχής επί του αριθμού των μετοχών που μεταβιβάζονται. Σχετικό παράδειγμα αναφέρεται στο βιβλίο «ΚΦΕ – Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος 2008», έκδοση 2008, Οικονομική Βιβλιοθήκη, σελ. 543.

Όταν μία επιχείρηση συνάπτει σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) που αφορά κάποιο ακίνητο, αποκτά το δικαίωμα χρήσης του συγκεκριμένου ακινήτου για όσο διάστημα διαρκεί η σχέση αυτή. Στις περισσότερες συμβάσεις υπάρχει σχετική ρήτρα που προβλέπει τη δυνατότητα απόκτησης της κυριότητας του εν λόγω ακινήτου, κατά το πέρας της σύμβασης leasing, με την καταβολή, συνήθως, κάποιου, συμβολικού τιμήματος. Κατά τη διάρκεια, λοιπόν, της σύμβασης η επιχείρηση διαθέτει τη χρήση του ακινήτου και όχι την κυριότητα αυτού, με αποτέλεσμα να μην εμφανίζει το συγκεκριμένο ακίνητο στα πάγια περιουσιακά της στοιχεία (λογαριασμοί 10 και 11 του ΕΓΛΣ), αλλά εφόσον το επιθυμεί να παρακολουθεί αυτά σε λογαριασμούς τάξης (10η ομάδα, -0- ). Σκόπιμο είναι να. αναφέρουμε επίσης, ότι η Γνωμάτευση ΕΣΥΛ 106/1804/1992, προτείνει τη χρησιμοποίηση ιδιαίτερων λογαριασμών του δευτεροβάθμιου «62.04 Ενοίκια», για την καταχώριση των μισθωμάτων που καταβάλλονται προς τις εταιρείες leasing. Η γνωμάτευση αυτή ευθυγραμμίζεται και με τις σχετικές διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας (περ. β, της παρ. 1, του άρθρου 31, του Ν 2238/1994 & παρ. 4, του άρθρου 6, του Ν 1665/1986), σύμφωνα με τις οποίες τα μισθώματα που καταβάλλονται για την κάλυψη υποχρεώσεων από συμβάσεις leasing θεωρούνται λειτουργικές δαπάνες της επιχείρησης, με αποτέλεσμα να αφαιρούνται από τα ακαθάριστα έσοδά της για τον προσδιορισμό του φορολογητέου κέρδους.

Περαιτέρω, αρκετές φορές συμβαίνει, μία επιχείρηση να κατασκευάζει κτίριο ή τεχνικό έργο σε ακίνητο ιδιοκτησίας τρίτου, καθώς και να πραγματοποιεί επεκτάσεις ή προσθήκες των υφιστάμενων εγκαταστάσεων, που δεν ανήκουν σε αυτή, πλην όμως έχει το δικαίωμα της συμβατικής χρησιμοποίησης του ακινήτου (λ.χ. βάσει σύμβασης μίσθωσης). Οι δαπάνες αυτές που καταχωρίζονται στους λογαριασμούς «11.07 Κτίρια – εγκαταστάσεις κτιρίων σε ακίνητα τρίτων», «11.08 Τεχνικά έργα εξυπηρετήσεως μεταφορών σε ακίνητα τρίτων» και «11.09 Λοιπά τεχνικά έργα σε ακίνητα τρίτων» του ΕΓΛΣ, αποσβένονται ανάλογα με τα έτη διάρκειας της χρήσης του ακινήτου. Ειδικά, οι δαπάνες για προσθήκες και βελτιώσεις που πραγματοποιούνται σε μισθωμένα ακίνητα, εκπίπτουν ισόποσα ανάλογα με τα έτη της μίσθωσης. Στην περίπτωση που υπολογίζεται μεγαλύτερη ετήσια απόσβεση, βάσει των διατάξεων του ΠΔ 299/2003 (περί αποσβέσεων), εφαρμόζονται οι διατάξεις αυτές (περ. ιγ΄, παρ. 1, του άρθρου 31, του Ν 2238/1994).

Οι νέες κατασκευές που ανεγείρονται σε ακίνητο τρίτου, δεν ανήκουν κατά κυριότητα στην επιχείρηση, η οποία επιβαρύνεται μεν, με το κόστος των σχετικών εργασιών, δεν αποκτά όμως την κυριότητά τους. Όπως ήδη, έχουμε αναλύσει και σε προηγούμενο ερώτημα (βλέπε σχετική απάντηση, σε παρόμοιο ερώτημα, στη διεύθυνση: http://www.epixeirisi.gr/?pgtp=1&aid=1211893421&searchterms=tritoy καθώς επίσης, δείτε και το πρακτικό θέμα στο περιοδικό «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ», στη διεύθυνση: http://www.epixeirisi.gr/?pgtp=1&aid=1217402760&searchterms=tritoy), οι νέες κατασκευές ανήκουν στον ιδιοκτήτη του αρχικού ακινήτου ο οποίος (με την ευκαιρία, να αναφέρουμε), αναλαμβάνει και την υποχρέωση καταβολής του ενιαίου τέλους ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ.). Από την υποχρέωση καταβολής του ΕΤΑΚ από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου εξαιρούνται οι εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης για τα κτίρια που εκμισθώνουν, γιατί κατά ρητή διάταξη του Νόμου, στις περιπτώσεις αυτές υπόχρεος για την καταβολή του ΕΤΑΚ είναι ο μισθωτής του ακινήτου. Συνεπώς, στην προκειμένη περίπτωση, ιδιοκτήτρια του μισθωμένου ακινήτου, καθώς και όλων των κτισμάτων που ανεγέρθηκαν από την μισθώτρια επιχείρηση είναι η εταιρεία leasing. Όπως περιγράψαμε προηγουμένως, η επιχείρηση απλώς αποκτά το δικαίωμα της απόσβεσης αυτών των εγκαταστάσεων κατά τα έτη διάρκειας της συμβατικής χρήσης του ακινήτου. Με το δεδομένο δε ότι η σχολιαζόμενη διάταξη της παραγράφου 2 του άρθρου 13 του ΚΦΕ, αναφέρεται σε ακίνητα της εταιρείας, προκειμένου η διαφορά της αντικειμενικής τους αξίας, με αυτήν των βιβλίων, να προσαυξήσει τα ίδια κεφάλαια και την απόδοση αυτών, για τον προσδιορισμό της κατώτατης πραγματικής αξίας των μετοχών, είναι προφανές ότι ο νομοθέτης παραπέμπει σε ακίνητα που κατά κυριότητα ανήκουν στην ΑΕ και εμφανίζονται στον ισολογισμό της.

Φορολόγηση της αξίας πώλησης μετοχών μη εισηγμένων ΑΕ