ΦΠΑ ευκαιριακού κατασκευαστή ακινήτου

Πελάτης μας, ο οποίος έχει ταβέρνα και βιβλία Β΄ κατηγορίας ΚΒΣ, έχει αγοράσει ένα οικόπεδο και έχει εκδώσει άδεια οικοδομής το 2008, για να ανεγείρει οικοδομή 6 διαμερισμάτων, εκ των οποίων θα πουλήσει τα 5. Μπορεί να θεωρηθεί «ευκαιριακός κατασκευαστής», ώστε να μην υποβάλλει δήλωση μεταβολής στη ΔΟΥ και να ενταχθεί στο ΦΠΑ ή υποχρεούται να ενταχθεί; Αν ενταχθεί, θα φορολογηθεί με την διαφορά εσόδων - εξόδων ή με το συντελεστή 15%;
 
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
 
Όπως είναι γνωστό μετά την ισχύ των διατάξεων του N. 3427/2005 υπάγονται στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ οι πωλήσεις ακινήτων των οποίων οι άδειες εκδίδονται μετά την 1/1/2006. Υπόχρεος υπαγωγής στο φόρο είναι κατ’ αρχήν ο επαγγελματίας κατασκευαστής νεόδμητων ακινήτων, για τα ακίνητα που ανεγείρει και τα οποία πρόκειται να αποτελέσουν αντικείμενο της δραστηριότητάς του.
 
Ωστόσο ο Ν. 2859/2000 (κώδικας ΦΠΑ), δίνει τη δυνατότητα, σε ευκαιριακούς κατασκευαστές ακινήτων, να ενταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ ή εάν είναι ήδη ενταγμένοι από άλλη αιτία, να υποβάλουν δήλωση μεταβολής στο Μητρώο της Δ.Ο.Υ., ώστε να προσθέσουν τη νέα δραστηριότητα στην απασχόλησή τους, προκειμένου να έχουν τη δυνατότητα έκπτωσης του ΦΠΑ των εισροών της οικοδομικής τους δραστηριότητας. Εάν όμως ο ευκαιριακός κατασκευαστής δεν επιθυμεί την υπαγωγή του στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, δεν προκύπτει από το Νόμο τέτοια υποχρέωση.
 
Στην συγκεκριμένη περίπτωση, η άποψή μας είναι ότι ο φορολογούμενος πραγματοποιεί ευκαιριακή δραστηριότητα παράδοσης ακινήτων και μπορεί να επιλέξει την μη υπαγωγή του στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ. Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1064/2006 και τον «συνοπτικό οδηγό σχετικά με το ΦΠΑ στα ακίνητα» που έχει εκδώσει η Διεύθυνση ΦΠΑ του Υπ. Οικονομικών, δραστηριότητα όπως η συγκεκριμένη, θεωρείται «ευκαιριακή παράδοση ακινήτων» και μπορεί να επιλεγεί η μη υπαγωγή της στο καθεστώς ΦΠΑ.
 
Πάντως δεδομένου ότι δεν ορίζεται με σαφήνεια, στο ίδιο το Νόμο, η έννοια της ευκαιριακής δραστηριότητας, και το γεγονός ότι η εκτίμηση αυτή γίνεται βάσει των πραγματικών περιστατικών από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. πιστεύουμε ότι για εξασφάλισή σας πρέπει να απευθύνετε σχετικό ερώτημα, για τον συγκεκριμένο φορολογούμενο, στην αρμόδια για τη φορολογία του Δ.Ο.Υ.
 
Όσον αφορά την φορολογία εισοδήματος τα καθαρά κέρδη του συγκεκριμένου επιτηδευματία, εάν θεωρηθεί με βάση τα ανωτέρω, επιτηδευματίας πωλητής ανεγειρόμενων οικοδομών, υπολογίζονται με συντελεστή 15% επί των ακαθάριστων εσόδων από την πώληση των ακινήτων (Παρ. 1 και 2, του άρθρου 34, του Κ.Ν. 2238/1994). Βλέπε περιοδικό ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ, τεύχος Αυγούστου 2008, «Αφιέρωμα στις Τεχνικές και Οικοδομικές επιχειρήσεις», σελ. 917 και 922.
 
31.7.2008