epixeirisi.gr

Θα ήθελα να μάθω αν το ιδιοκτησιακό καθεστώς των οικοπέδων συνοδεύει και τα κτίσματα που υπάρχουν ή ανεγείρονται επ’ αυτών. Πρώτο παράδειγμα: Ένα αγροτεμάχιο ανήκει κατά 50% εξ΄ αδιαιρέτου σε δυο αδέλφια το ένα κτίζει μια αποθήκη με δικές του δαπάνες (τιμολόγια στο όνομά του) αποκλειστικά, και η άδεια έχει βγει στο όνομα του. Όσον αφορά το Ε9 πως θα δηλωθεί και για τα δυο αδέλφια και όσον αφορά το Ε1, τεκμήριο ανέγερσης θα έχει μόνο αυτός που την έκτισε ή και οι δυο κατά το ποσοστό τους; Δεύτερο παράδειγμα: Παππούς έχει την επικαρπία σε οικόπεδο και οι δυο εγγονές του την ψιλή εξ΄ αδιαιρέτου. Οι τελευταίες, ιδρύουν ΟΕ για την ανέγερση σε αυτό το οικόπεδο και εκμετάλλευση κατόπιν τουριστικών κατοικιών. Ο παππούς έχει κάνει ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσης του οικοπέδου προς την ΟΕ αρχικά, και λίγο αργότερα συμβόλαιο μίσθωσης της επικαρπίας προς τις εγγόνες υπό την αίρεση της ανέγερσης των κατοικιών. Θα κάνει ΕΤΑΚ η ΟΕ για τις κατοικίες ή θα τις δηλώσουν τα φυσικά πρόσωπα με τα ποσοστά και το είδος της κυριότητάς τους; Είναι σωστά τα έγραφα που έχουν γίνει για την ορθή από φορολογικής απόψεως λειτουργία της ΟΕ ή πρέπει να γίνει και κάτι άλλο;

Α) Εφόσον το αγροτεμάχιο ανήκει εξ’ αδιαιρέτου κατά πλήρη κυριότητα και στα δύο αδέλφια, θα πρέπει να γίνει επιμερισμός των δαπανών ανέγερσης της αποθήκης μεταξύ των δύο, με βάση τις οδηγίες της ΠΟΛ 1207/1991. Ο επιμερισμός αυτός γίνεται για φορολογικούς σκοπούς, ανεξάρτητα από το πρόσωπο που πραγματικά καταβάλλει τα έξοδα της ανέγερσης. Το ύψος των δαπανών που επιβαρύνουν τον καθένα (50% επί του συνόλου των εξόδων) θα περιληφθεί στην ατομική δήλωση εισοδήματος (στον πίνακα 5), προκειμένου να ληφθεί υπόψη στον υπολογισμό του τεκμηρίου κτήσης. Ομοίως και στη συμπλήρωση των εντύπων Ε9, το κτίσμα θα δηλωθεί εξ’ αδιαιρέτου και στα δύο αδέλφια ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του καθενός.

Γενικά, η ανέγερση ακινήτου (π.χ κτίσματος) σε έδαφος κυριότητας τρίτου, ως μεμονωμένη πράξη, δεν συνιστά την κτήση κάποιου δικαιώματος επί του ακινήτου αυτού από το πρόσωπο που αναλαμβάνει την ανέγερση και επιβαρύνεται το κόστος αυτής. Το νέο ακίνητο αποτελεί «συστατικό μέρος» κατά τις διατάξεις των άρθρων 953 - 954 του ΑΚ του οικοπέδου και δεν μπορεί να είναι χωριστά αντικείμενο κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Συνεπώς, ανήκει και εκείνο εξ’ αδιαιρέτου στους κυρίους του οικοπέδου.

Β) Στην προκειμένη περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή από την ΟΕ (μισθωτής) σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή και μετά τη λήξη της μίσθωσης η οικοδομή παραμείνει στη κυριότητα του τελευταίου, εφαρμόζονται οι διατάξεις της περ. β΄ της παρ. 1, του άρθρου 21 του Ν 2238/1994. Σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις, ο εκμισθωτής που διαθέτει το δικαίωμα της επικαρπίας (Εγγ. 1007634/161/Α0012/4.2.2000) ή πλήρους κυριότητας, οφείλει να δηλώνει κάθε έτος μετά την ολοκλήρωση της οικοδομής εισόδημα από ακίνητα ίσο με το πηλίκο της διαίρεσης του πραγματικού κόστους της οικοδομής δια του αριθμού των ετών διάρκειας της μισθωτικής σύμβασης. Εφόσον στην συγκεκριμένη περίπτωση η επικαρπία έχει μεταβιβαστεί (με σύμβαση μίσθωσης) πριν την ολοκλήρωση της οικοδομής σε άλλα πρόσωπα με σύμβαση μίσθωσης, η ανωτέρω υποχρέωση επιβαρύνει τα πρόσωπα αυτά.

Με τις πράξεις που έχουν λάβει χώρα, σύμφωνα με τα δεδομένα της ερώτησης, προκύπτει ότι η ΟΕ δεν έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΕΤΑΚ καθώς δεν διαθέτει η ίδια δικαιώματα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας, ψιλής κυριότητας ή αποκλειστικής χρήσης επί του οικοπέδου ή του ακινήτου (ή μέρους αυτών) που ανεγείρει. Τόσο οι κατοικίες, όσο και το οικόπεδο θα δηλωθούν σε έντυπα Ε9 των εγγονών και του παππού ανάλογα με το ποσοστό και το είδος του δικαιώματος που διαθέτουν σε αυτά.

Τέλος, όσον αφορά την έκπτωση του ΦΠΑ των εξόδων ανέγερσης των κατοικιών από τον αντίστοιχο φόρο των εσόδων της ΟΕ, θα σας προτείναμε να ανατρέξετε σε παλαιότερη απάντηση που βρίσκεται στον παρακάτω δικτυακό τόπο: http://www.epixeirisi.gr/?pgtp=1&aid=1209031959

Ιδιοκτησιακό καθεστώς ακινήτων σε έδαφος κυριότητας τρίτου