epixeirisi.gr

Στη Χίο φυσικά πρόσωπα ιδιοκτήτες οικοπέδου κατά τα 3/4 και ταυτόχρονα μοναδικοί εταίροι ομμόρυθμης εταιρείας (το άλλο 1/4 του οικοπέδου ανήκει σε τρίτο άτομο υπάλληλος της εταιρείας και σύζυγος του ενός εταίρου) έχουν εκμισθώσει (μονό με ιδιωτικό συμφωνητικό) το οικόπεδο για 20 έτη στην εταιρεία . Η εταιρεία ανέγειρε κτίριο. Μετά τα 20 έτη το κτίριο θα ανήκει στα φυσικά πρόσωπα. Τα φυσικά πρόσωπα καταχωρούν στην ατομική τους φορολογική δήλωση έντυπο Ε1 το 5% της αξίας του κτιρίου στα έσοδα από ενοίκια. Στα βιβλία της εταιρείας έχουν καταχωρηθεί όλα τα τιμολόγια κατασκευές του κτιρίου και έχει συμψηφιστεί ο ΦΠΑ. Όλα αυτά έχουν γίνει με ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει κατατεθεί στην ΔΟΥ. Σε πρόσφατο έλεγχο από φορολογική αρχή ( χωρίς να είναι σίγουροι οι υπάλληλοι της ΥΠΕΕ) μου υπέδειξαν ότι έπρεπε να είχε γίνει συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή του οικοπέδου στο υποθηκοφυλακείο, ενώ ως προς το εισόδημα δεν υπάρχει πρόβλημα. Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής : 1) Είχα υποχρέωση να έχω κάνει συμβολαιογραφική πράξη και να το μεταγράψω στο υποθηκοφυλακείο? 2)Επειδή η αξία του ΦΠΑ είναι αρκετά μεγάλη και έχει ήδη εκπέσει κατά 70% φοβάμαι πως εάν δεν είχα δικαίωμα να τα συμψηφίσω θα κληθώ με λογιστικές διαφορές να καταβάλω ένα αρκετά μεγάλο ποσό για ΦΠΑ; Έχω τη δυνατότητα τώρα να κάνω συμβολαιογραφική πράξη με αναδρομική ισχύ και μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο και τι πρόστιμα έχει; θα αποδεχθεί η φορολογική αρχή την μεταγραφή τώρα;

Στην παράγραφο 4, του άρθρου 33 του Ν 2859/2000 ως αγαθά επένδυσης για τον διακανονισμό των εκπτώσεων του ΦΠΑ (εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 33 του Ν 2859/2000) θεωρούνται τα κτίσματα ή κάθε είδους κατασκευές που κατασκευάζονται από υποκείμενη στο φόρο επιχείρηση σε ακίνητο που δεν ανήκει κατά κυριότητα σε αυτήν, πλην όμως έχει τη χρήση του ακινήτου αυτού με οποιαδήποτε έννομη σχέση (μίσθωση, παραχώρηση χρήσης, χρησικτησία κ.λπ.) για χρονικό διάστημα τουλάχιστο εννέα (9) χρόνων. Σύμφωνα με την ΠΟΛ 1165/1991, οι παραπάνω διατάξεις εφαρμόζονται στις περιπτώσεις κτισμάτων και κατασκευών που ενεργούνται από 1.1.1987 και μετά.

Επιπρόσθετα, με τις διευκρινίσεις που δόθηκαν από τη Διοίκηση στην ΠΟΛ 1006/1992, η διάρκεια ενάσκησης του δικαιώματος της χρήσης του ακινήτου, αποδεικνύεται με ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο θα πρέπει να φέρει βέβαιη χρονολογία, ή με συμβολαιογραφική πράξη ή με το καταστατικό του νομικού προσώπου¹.

Όπως, επίσης, το άρθρο 77 του Ν 2238/1994 προβλέπει τη θεώρηση της σύμβασης μίσθωσης σε οποιαδήποτε ΔΟΥ μέσα σε 30 ημέρες από τη σύνταξή της. Παρ’ όλα αυτά, οι συναλλασσόμενοι (μισθωτής – εκμισθωτής) μπορούν να «αποκαταστήσουν» την αποδεικτική ισχύ της σύμβασης υποβάλλοντας το έγγραφο της μίσθωσης εκπρόθεσμα. Στην περίπτωση αυτή υπόκεινται σε πρόστιμο που ορίζεται στο άρθρο 4 του Ν 2523/1997.

Κατά την άποψή μας, λοιπόν, η έλλειψη τήρησης του προβλεπόμενου τύπου, από μόνη της, δεν καθιστά τη σύμβαση μίσθωσης άκυρη και συνεπώς δε δημιουργεί θέμα αμφισβήτησης της έκπτωσης του ΦΠΑ αγορών – δαπανών που επιβάρυναν την κατασκευή του κτίσματος. Τη θέση αυτή έχει δεχθεί και η Διοίκηση καθώς σε σχετική απόφασή της (1099269/1400/2005) έκρινε ότι η έλλειψη σύμβασης μίσθωσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, δε δημιουργεί θέμα έκπτωσης του ΦΠΑ των αγορών – δαπανών που επιβάρυναν την κατασκευή, εφόσον προηγήθηκε η θεώρηση της σύμβασης στη ΔΟΥ. Τέλος, αξίζει να τονίσουμε ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την άσκηση του ανωτέρω δικαιώματος είναι η χρησιμοποίηση του κτίσματος σε φορολογητέες πράξεις (άρθρο 30 του Ν 2859/2000).

Ανέγερση κτίσματος σε οικόπεδο κυριότητας τρίτου