Εισφορά ακινήτου σε μονοπρόσωπη ΕΠΕ

Είμαι φυσικό πρόσωπο και έχω εισοδήματα από ακίνητα. Θέλω να κάνω μια μονοπρόσωπη ΕΠΕ εκμετάλλευσης ακινήτων. Ποια βήματα πρέπει να ακολουθησω για τη μεταφορά των ακινήτων στην ΕΠΕ και για την έναρξη λειτουργίας της;

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Κατ’ αρχήν όσον αφορά το θέμα της σύστασης μονοπρόσωπης ΕΠΕ γενικά, υπάρχουν χρήσιμες πληροφορίες στο πρακτικό θέμα που έχει δημοσιευθεί στο περιοδικό μας, στο τεύχος Ιανουαρίου 2007, σελ.61.

 

Ειδικότερα για το θέμα της μεταβίβασης των ακινήτων στην ΕΠΕ υπάρχουν δύο εναλλακτικοί τρόποι. Ο πρώτος είναι να συσταθεί η ΕΠΕ και στη συνέχεια να της μεταβιβασθεί το ακίνητο. Ο δεύτερος είναι να περιέλθει  το ακίνητο στην ΕΠΕ, ως εισφορά σε είδος κατά τη σύστασή της.

 

ΠΡΩΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ

 

Αφού ιδρυθεί η ΕΠΕ και στο καταστατικό της περιλαμβάνεται ως σκοπός η αγορά και εκμετάλλευση ακινήτων, μπορεί στη συνέχεια να αγοράσει από το φυσικό πρόσωπο το ακίνητο. Σε αυτή την περίπτωση θα επιβληθεί φόρος μεταβίβασης του ακινήτου (7%-9% για το τμήμα της αξίας 15.000,00 € και 9%-11% για το υπερβάλλον, ενώ στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται επίσης και  φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%) ο οποίος θα υπολογισθεί επί της αντικειμενικής αξίας αυτού εκτός εάν η αξία που θα οριστεί στο συμβόλαιο είναι μεγαλύτερη, οπότε θα υπολογισθεί επί αυτής της μεγαλύτερης αξίας. Εν συνεχεία η εταιρεία θα εκμισθώσει κανονικά το ακίνητο, το δε ετήσιο εισόδημα της από τα ενοίκια, αφού αφαιρεθούν οι αποσβέσεις και τυχόν άλλα έξοδα του ακινήτου, θα υπαχθεί σε φορολογία εισοδήματος, με συντελεστή 25%. Επίσης η εταιρεία θα καταβάλει, σε κάθε χρήση, συμπληρωματικό  φόρο 3% επί του ποσού των μισθωμάτων (χωρίς τις εκπτώσεις, δηλαδή επί του ακαθαρίστου ποσού), ανεξαρτήτως του εμβαδού τους, ως Νομικό Πρόσωπο. Επίσης εάν το ακίνητο δεν είναι κατοικία θα καταβάλει και χαρτόσημο 3.6%, περιλαμβανομένου του ΟΓΑ χαρτοσήμου. Σημειώνεται ότι εάν το εν λόγω ακίνητο είχε μεταβιβαστεί ξανά μετά την 1/1/2006 και η ως άνω αναφερόμενη είναι η δεύτερη μεταβίβασή του μετά την ημερομηνία αυτή, δεν υπάγεται σε ΦΜΑ αλλά σε Φόρο Αυτόματου Υπερτιμήματος ο οποίος είναι: (Αντικειμενική αξία πώλησης – Αντικειμενική αξία αγοράς) Χ 20% και σε Τέλος Συναλλαγής 1%.

 

ΔΕΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ

 

Για την μονοπρόσωπη ΕΠΕ, σύμφωνα με το άρθρο 43α, του Κ.Ν. 3190/1955 εφαρμόζονται οι διατάξεις του Νόμου αυτού, εκτός εάν διαφορετικά ορίζεται στο εν λόγω άρθρο. Έτσι έχουν ισχύ οι διατάξεις του άρθρου 5, του ως άνω Νόμου σύμφωνα με τις οποίες :

 

1. Αντικείμενο της εταιρικής εισφοράς μπορεί να είναι και είδος εφόσον όμως αυτό αποτελεί περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να εμφανιστεί στον ισολογισμό.

 

2. Η αποτίμηση της αξίας των σε είδος εισφορών κατά την σύσταση της εταιρείας γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 9 Κ.Ν. 2190 "περί Ανωνύμων Εταιρειών" όπως  τροποποιήθηκε με τον Ν. 3604/2007 (βλ. κατωτέρω)

 

3. Τα παραπάνω εφαρμόζονται  «... και προκειμένου περί κτήσεως υπό της εταιρείας, επί σκοπώ παγίας εκμεταλλεύσεως ακινήτων ή άλλων αντικειμένων εφόσον οι μεταβιβάζοντες είναι εταίροι ή διαχειριστές ή συγγενείς αυτών μέχρι και του δευτέρου βαθμού. Εν περιπτώσει μη τηρήσεως της διατάξεως ταύτης η σύμβαση είναι ως προς την εταιρεία άκυρος».

 

Με βάση τα παραπάνω λοιπόν μπορεί το ακίνητο να εισφερθεί στην ΕΠΕ κατά τη σύσταση αυτής, η δε αξία του θα αποτελέσει το εταιρικό της κεφάλαιο (εκτός εάν υπάρξει εισφορά και σε χρήμα). Για την εκτίμηση της αξίας του, θα εφαρμοσθούν οι διατάξεις του άρθρου 9, του Κ.Ν. 2190/1920. Σημειώνεται ότι για την εξακρίβωση των εις είδος εταιρικών εισφορών, μετά το Ν.3604/2007, προβλέπεται ότι αντί της διαδικασίας εκτιμήσεως από την ειδική επιτροπή του άρθρου 9, είναι πλέον δυνατόν η εκτίμηση αυτή να γίνεται από δύο ορκωτούς ελεγκτές - λογιστές ή, κατά περίπτωση, από δυο εκτιμητές του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών.

 

Τα αναφερόμενα παραπάνω περί της υποχρέωσης καταβολής ΦΜΑ (ή ΦΑΥ - ΤΣ κατά περίπτωση) ισχύουν και σε αυτή την περίπτωση, ενώ επί της εκτιμηθείσας αξίας θα επιβληθεί και Φόρος Συγκέντρωσης Κεφαλαίου 1% (Ν.1676/1986, άρθρο 17), αφού αυτή η αξία θα αποτελέσει το κεφάλαιο της εταιρείας.

 

Για τα φορολογικά πλεονεκτήματα - μειονεκτήματα τέλος, της κατοχής ακινήτου για εκμετάλλευση από ιδιώτη σε σχέση με εταιρεία προσωπική ή ΕΠΕ δείτε και απάντηση σε ερώτημα αναγνώστη, στο τεύχος Σεπτεμβρίου 2007, σελίδα 1165.

 

31.1.2008