Ενοίκιο οικοδομής που χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη

Υπάρχει κάποιος τρόπος με τον οποίο υπολογίζεται το ελάχιστο νόμιμο ενοίκιο επαγγελματικής στέγης;

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

Με βάση το άρθρο 22 του ΚΦΕ (Ν. 2238/94), ακαθάριστο εισόδημα προκειμένου για οικοδομή που εκμισθώνεται, είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί. Η συμφωνία αυτή έχει αποτυπωθεί στο συμφωνητικό (μισθωτήριο), το οποίο προσκομίζεται από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή, για θεώρηση στον προϊστάμενο οποιασδήποτε ΔΟΥ, μέσα σε τριάντα (30) ημέρες από την σύνταξή του (άρθρο 77 του ΚΦΕ). Εφ’όσον δεν υπάρχει συμφωνητικό ή αυτό που υπάρχει εμφανίζει μίσθωμα δυσανάλογο προς την μισθωτική αξία του ακινήτου, ο προσδιορισμός του εισοδήματος (δηλαδή του ενοικίου), που προκύπτει από αυτό, γίνεται αφού συγκριθεί με άλλα ακίνητα (της περιοχής), που ενοικιάζονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες.

 

Σκόπιμο είναι σαυτό το σημείο, να αναφέρουμε ότι, με βάση πάντα τις διατάξεις του άρθρου 22 του ΚΦΕ, θεωρείται δυσανάλογο το μίσθωμα μιας οικοδομής, σε σχέση με την μισθωτική της αξία, όταν αυτή η μισθωτική αξία είναι μεγαλύτερη από το μίσθωμα που δηλώνεται, σε ποσοστό 15% τουλάχιστον του μισθώματος αυτού. Μισθωτική αξία είναι το ελάχιστο ετήσιο ποσό ενοικίου που μπορεί να αποδώσει ένα ακίνητο, λαμβανομένων υπ’όψη, τόσο της αντικειμενικής αξίας αυτού (όπως αυτή προσδιορίζεται από τις διατάξεις του Ν.1249/82), όσο και άλλων μισθωτικών συνθηκών που επικρατούν στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.

 

Συνεπώς, αν για παράδειγμα συμφωνήθηκε και δηλώθηκε μηνιαίο μίσθωμα 500€, θα πρέπει η μισθωτική αξία του ακινήτου (ετήσια) να είναι 6.900€ ή 575€ κατά μήνα (500€+500€Χ15%), προκειμένου να έχει δικαίωμα ο προϊστάμενος ΔΟΥ, να μην αποδεχθεί το συμφωνημένο μίσθωμα και να καθορίσει άλλο, σε συνδυασμό με τις μισθωτικές συνθήκες του ακινήτου. Αντιθέτως, αν το μηνιαίο μίσθωμα ήταν 400€, ενώ η μηνιαία μισθωτική αξία υπολογίσθηκε σε 575€ (ως άνω), τότε ο προϊστάμενος ΔΟΥ έχει το δικαίωμα να μην αποδεχθεί το συμφωνητικό και  να αναπροσαρμόσει το ποσό του ενοικίου.

 

Αυτή είναι η γενική διατύπωση του νόμου, σχετικώς με τον καθορισμό ενός ελαχίστου ενοικίου μιας οικοδομής, στην προσπάθεια του Νομοθέτη να εμποδίσει καταστρατηγήσεις και «ιδιαίτερες» συμφωνίες μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή. ʼρα, αυτός είναι ο τρόπος που κάποιος μπορεί να υπολογίσει το ελάχιστο μίσθωμα μιας οικοδομής, η οποία θα χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη.

 

Περαιτέρω, σε ότι αφορά την εκμίσθωση οικοδομής, η οποία θα χρησιμοποιηθεί ως κατοικία, η μισθωτική της αξία υπολογίζεται ως ποσοστό 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας αυτής (όπως προσδιορίζεται με βάση τις διατάξεις του Ν. 1249/82).

 

Στη συνέχεια, προβλέπεται η διαδικασία της παραγράφου 2 του ως άνω άρθρου 22, για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση, ενώ στην παράγραφο 3, του ίδιου άρθρου, προβλέπεται ο υπολογισμός του ακαθαρίστου εισοδήματος μιας οικοδομής, εφ’όσον αυτή χρησιμοποιήθηκε με άλλο τρόπο από τον ιδιοκτήτη της, χωρίς αντάλλαγμα (δωρεάν παραχώρηση).

 

28.1.2008