ΦΠΑ ακινήτων

Σε περίπτωση που το Απολογιστικό Κόστος είναι κατά πολύ μεγαλύτερο από το Προϋπολογιστικό Κόστος, ποιες επιπτώσεις έχει αυτό στο ΦΠΑ για την οικοδομική επιχείρηση;
 
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
 
Σε κάθε περίπτωση η μεγάλη απόκλιση προϋπολογιστικού και απολογιστικού κόστους δημιουργεί προβλήματα. Το μέγεθος του προβλήματος εξαρτάται από τις ενέργειες που έχουν γίνει πριν την υποβολή της δήλωσης του απολογιστικού κόστους. Εάν έχει πραγματοποιηθεί πώληση κάποιου διαμερίσματος πριν την υποβολή του απολογιστικού κόστους, σε τιμή που αποδεικνύεται στη συνέχεια δυσανάλογη με αυτό, θα ακολουθήσει εξονυχιστικός έλεγχος από την αρμόδια ΔΟΥ.
 
Για παράδειγμα έστω ότι ανεγείρεται οικοδομή αποτελούμενη από 5 διαμερίσματα (200/1000 έκαστο). Πωλείται ένα διαμέρισμα πριν την αποπεράτωση της οικοδομής και την υποβολή του απολογιστικού κόστους. Η αντικειμενική αξία ανέρχεται για το σύνολο της οικοδομής σε 500.000,00 €, το προϋπολογιστικό κόστος σε 520.000,00 € και η τιμή πώλησης του διαμερίσματος σε 140.000,00 €. Με βάση αυτά θεωρείται στην ειδική δήλωση ΦΠΑ ως ειλικρινής η δηλωθείσα τιμή, γιατί είναι μεγαλύτερη από την αντικειμενική αξία (500.000,00 x 200/1000 = 100.000,00 €), όσο και από το προϋπολογιστικό κόστος (520.000,00 x 200/1000 = 104.000,00 €), βάσει των οριζομένων στην ΠΟΛ. 1054/27.03.2006.
 
Εάν, όμως, στη συνέχεια το απολογιστικό κόστος ανέλθει, για παράδειγμα, στα 720.000,00 € θα προκύπτει ζημία από την πώληση του διαμερίσματος (γιατί 720.000,00 x 200/1000 = 144.000,00 > 140.000,00). Έτσι, θα υπάρχει πρόβλημα τόσο με το ΦΠΑ, όσο και με το εισόδημα γιατί ο έλεγχος θα θεωρήσει ως μη ειλικρινή τη δηλωθείσα αξία πώλησης αφού το δηλωθέν αρχικά κόστος διαφέρει από το τελικό (βλ. άρθρο 2 της ΠΟΛ.1054/2006).
 
Μάλιστα επειδή στην εκκαθαριστική δήλωση του ΦΠΑ ο φόρος εισροών θα είναι μεγαλύτερος του βάσει των ειδικών δηλώσεων μερισμένου, θα εμφανίζεται πιστωτικό υπόλοιπο του οποίου θα πρέπει να ζητηθεί η επιστροφή, πράγμα που θα προκαλέσει φορολογικό έλεγχο.
 
Σε περίπτωση που δεν έχει πωληθεί κάποιο διαμέρισμα πριν την υποβολή του απολογιστικού κόστους δεν θα υπάρχει κάποιο πρόβλημα. Ωστόσο, επειδή ποτέ δεν είναι γνωστό πότε θα πωληθεί το κάθε διαμέρισμα είναι φανερό ότι χρειάζεται μεγάλη προσοχή τόσο από τους μηχανικούς, όσο και από τους λογιστές, ώστε να υπολογίζεται κατά το δυνατόν σωστά το προϋπολογιστικό κόστος.
 
 
15.5.2007