epixeirisi.gr

Όταν έχουμε ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, πώς θα υπολογίσουμε την φορολογητέα αξία α) μετά το πέρας των εργασιών; ή β) με παράδοση στα σχέδια; Ο οικοπεδούχος θα επιβαρυνθεί τελικά με ΦΠΑ επί της φορολογητέας αξίας;

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν 3427/2005 (βλ. και Πολ. 1155/2005), επιβάλλεται από 1.1.2006 ΦΠΑ στα νεόδμητα κτίρια. Ειδικότερα εφαρμόζεται ο φόρος προστιθέμενης αξίας και στην παράδοση των ακινήτων στον κύριο του οικοπέδου, ο οποίος αναθέτει σε εργολάβο την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής ποσοστών οικοπέδου, για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται από 1ης Ιανουαρίου 2006. Συνεπώς, στις εργολαβικές συμβάσεις για ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής ποσοστών οικοπέδου (από 1.1.2006), στις οποίες με το προηγούμενο καθεστώς υπολογιζόταν τέλος χαρτοσήμου, τώρα θα υπολογίζεται ΦΠΑ.

Περαιτέρω, η φορολογητέα αξία των παραδιδομένων κτισμάτων στον οικοπεδούχο, προκύπτει από τα δεδομένα του στοιχείου «ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ» (Πολ. 1067/2006 παρ. 2). Το στοιχείο αυτό εκδίδεται από την κατασκευάστρια επιχείρηση-εργολάβο που αναλαμβάνει με το σύστημα της αντιπαροχής να ανεγείρει οικοδομή, απευθυνόμενο προς τον κύριο του οικοπέδου (για κάθε οικοδομή που υπάγεται στο άρθρο 6 παρ. 4 Ν 2859/2000 ΚωδΦΠΑ). Η αξία των παραδιδομένων κτισμάτων από την κατασκευάστρια επιχείρηση (εργολάβο) στον οικοπεδούχο, αποτελεί την φορολογητέα βάση εφαρμογής του ανάλογου ΦΠΑ. Το ποσό αυτό του ΦΠΑ επιρρίπτεται στον οικοπεδούχο και αποδίδεται στο Δημόσιο από την κατασκευάστρια επιχείρηση.

Η φορολογητέα αξία των παραδιδομένων κτισμάτων στον οικοπεδούχο, ισούται με το τμήμα του συνολικού κόστους κατασκευής των κτισμάτων της οικοδομής (που προκύπτει από το «ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ») το οποίο αναλογεί στα χιλιοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στα παραδιδόμενα κτίσματα (άρθρο 19 παρ. 2 περ. δ. Ν 2859/2000).

Στην αξία αυτή δεν περιλαμβάνεται η αξία του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου, αφού η αξία του οικοπέδου (ολόκληρη) καταχωρίζεται στο «ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ», μετά την έκδοση του στοιχείου «ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ».

Έστω ότι το συνολικό κόστος ανέγερσης οικοδομής επί οικοπέδου, με το σύστημα της αντιπαροχής, όπως προσδιορίσθηκε από τα δεδομένα του «ΒΙΒΛΙΟΥ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ» είναι 3.000.000 € (χωρίς την αξία του οικοπέδου).

Αν υποθέσουμε ότι τα κτίσματα που θα παραδοθούν στον οικοπεδούχο, αντιστοιχούν στα 350 χιλιοστά του οικοπέδου, τότε το στοιχείο «ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ» θα εκδοθεί ως εξής:

Με βάση τις ισχύουσες διατάξεις, το στοιχείο «ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ» θα εκδοθεί όταν ολοκληρωθεί η παράδοση των κτισμάτων στον οικοπεδούχο και βέβαια όχι πέραν της πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

ΦΠΑ ακινήτων