Φυσικό πρόσωπο κάτοχος μη κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων επιπλωμένων κατοικιών δύναται να λάβει Ε.Σ.Λ. του Ε.Ο.Τ. για δύο από αυτές βάσει του άρθρου 5, του Ν 4179/2013 και στην συνέχεια να τις εκμισθώνει μέσω ψηφιακής πλατφόρμας διαμοιρασμού, αποκτώντας εισόδημα από ακίνητη περιουσία (δηλαδή έχουν την ίδια φορολογική αντιμετώπιση με τις τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις;)
Αν λάβει Ε.Σ.Λ. ως ενοικιαζόμενα διαμερίσματα η εκμίσθωση τους φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα υπαγόμενη και σε ΦΠΑ ή ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ:
Σύμφωνα με την παρ. 2, του άρθρου 21, του Ν 4172/2013 (ΚΦΕ), ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται εκείνο που προκύπτει από την πραγματοποίηση εμπορικών συναλλαγών. Ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους…»
Σε ότι αφορά την φορολογία: Με το άρθρο 83 του Ν 4472/2017 προστέθηκε στον ΚΦΕ (Ν 4172/2013) το νέο άρθρο 39Α, το οποίο ορίζει τα παρακάτω:
«Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του Ν 4446/2016, όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του Ν 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν 4172/2013, όπως ισχύει». Αν συμβαίνει αυτό το τελευταίο, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί έναρξη εργασιών στη Δ.Ο.Υ. (αν δεν υφίσταται ήδη από άλλη αιτία).
Συνεπώς, το ως άνω άρθρο (39Α) δεν αναφέρεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις γενικά, αλλά μόνο σε αυτές οι οποίες πραγματοποιούνται στο πλαίσιο λειτουργίας της οικονομίας του διαμοιρασμού, μέσω των πλατφορμών που λειτουργούν για τον σκοπό αυτό.
Ακολούθως, βάσει των διοικητικών κυρίως λύσεων που ισχύουν για τις μισθώσεις γενικά, θεωρείται ότι η παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας κατά την διάρκεια της μίσθωσης, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, προσδίδει σε αυτή τον χαρακτήρα της παροχής υπηρεσιών τουριστικού καταλύματος (επιχειρηματική δραστηριότητα) και όχι εκμίσθωσης ακινήτου.
Επισημαίνεται πάντως ότι υπάρχει ιδιαίτερος προβληματισμός ως προς το ποια θεωρείται παροχή υπηρεσίας, ώστε να μεταπέσουμε στο εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Πάντως, κατά την γνώμη μας, μπορεί να τεθεί ως γενικός κανόνας ότι οι υπηρεσίες που είναι απαραίτητες προκειμένου ένα ακίνητο να είναι λειτουργικό, δηλαδή κατοικήσιμο, δεν θεωρούνται ικανές να αλλάξουν τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης. Για παράδειγμα δεν μπορεί να θεωρηθεί ως πρόσθετη υπηρεσία η παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, αφού η τυχόν απουσία της θα καθιστούσε το ακίνητο μη κατοικήσιμο. Ομοίως, δεν μπορεί να θεωρηθεί πρόσθετη υπηρεσία η επίπλωση του ακινήτου, αφού σε κάθε περίπτωση αναφερόμαστε σε εκμίσθωση επιπλωμένων ακινήτων. Η επίπλωση ενδέχεται να περιλαμβάνει και λοιπό εξοπλισμό όπως ψυγείο, κουζίνα, ο φούρνο, θερμοσίφωνα για την παροχή ζεστού νερού κλπ.
Αντιθέτως, πρόσθετη υπηρεσία θα μπορούσε να θεωρηθεί η παροχή πρωινού ή γεύματος, ή η παροχή υπηρεσίας καθαριότητας του χώρου κατά την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ γεννάται θέμα ως προς την παροχή σταθερής τηλεφωνίας και internet - WI FI. κ.λπ. Για τον χαρακτηρισμό αυτών των υπηρεσιών, αρμόδιο να δώσει απάντηση είναι το Υπουργείο Οικονομικών.
Επισημαίνεται ότι, ως χρόνος έναρξης των παραπάνω προβλεπομένων στο άρθρο 39Α του ΚΦΕ, ορίζεται η 1/1/2017, δηλαδή ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2017 και μετά.
Τέλος, υπογραμμίζεται ότι οι ειδικότερες διατάξεις του άρθρου 111, του Ν 4446/2016, προβλέπουν την φορολόγηση του εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, ως εισοδήματος από ακίνητη περιουσία (άρθρο 39, του ΚΦΕ). Μάλιστα, βάσει της περ. γ, της παρ. 2, η δυνατότητα αυτή παρέχεται και για τους διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν 4276/2014 (Α΄ 155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν 4179/2013 (Α΄ 175). Σε κάθε περίπτωση, θα λάβετε υπόψη σας τα παραπάνω αναφερόμενα στο νέο άρθρο του ΚΦΕ 30Α .
Βλέπε σχετικά:
1.Β. Μιχελινάκης, Μ. Ψαρουδάκη: «To νομικό και φορολογικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων» «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ» τεύχος Ιουλίου 2017
2.Πολ. 1112/2017
3.Φορολογικές & λογιστικές επισημάνσεις («ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ», τεύχος Δεκεμβρίου 2017)