Υπολογισμός αντικειμενικής αξίας ακινήτου σε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης

Θα ήθελα να ρωτήσω τον τρόπο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ακινήτου σε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης. Κάποιοι ισχυρίζονται ότι παίρνουν την αξία από τον ΕΝΦΙΑ. Είναι σωστό; Ή ο υπολογισμός θα πρέπει να γίνεται με βάση τα φύλλα υπολογισμού; Αυτές οι δύο αξίες δεν ταυτίζονται;

Εάν μπορείτε να μου δώσετε και ένα παράδειγμα υπολογισμού με βάση συντελεστές παλαιότητας κ.λπ.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ:

Η αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του εισοδήματος της δωρεάν παραχώρησης είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου (παρ. 2, του άρθρου 39 και Πολ. 1069/2015). Ως αντικειμενική αξία είναι αυτή που προσδιορίζεται με τα άρθρα 41 και 41α, Ν. 1249/1982 (Πολ. 1113/2015). Επομένως, θεωρούμε ότι θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου όπως προσδιορίζεται από τα φύλλα υπολογισμού και όχι αυτή που λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του κύριου ή του συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ. Οι δύο αυτές αξίες (δηλαδή η βάσει φύλλων υπολογισμού και η αξία για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ) έχουν μεταξύ τους μικροδιαφορές. Για την ανάγκη υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ αντλούνται στοιχεία από τις δηλώσεις Ε9.

Συγκεκριμένα, για τον υπολογισμό του κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ λαμβάνονται υπόψη:

Η γεωγραφική θέση, η επιφάνεια, η χρήση, η παλαιότητα, ο όροφος και ο αριθμός των προσόψεων του κτίσματος.

Ειδικότερα:

α) Η γεωγραφική θέση του κτίσματος προσδιορίζει την τιμή ζώνης, στην οποία υπάγεται αυτό, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν 1249/1982. Ανάλογα με την τιμή ζώνης που ισχύει την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, γίνεται κατάταξη του κτίσματος σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη (ΦΖ).

β) Η επιφάνεια υπολογίζεται σε τετραγωνικά μέτρα.

γ) Η χρήση των χώρων του κτίσματος διακρίνεται σε κύρια και βοηθητική.  

ε) Η παλαιότητα του κτίσματος προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της νεότερης οικοδομικής άδειας.

Επί της ίδιας αξίας υπολογίζεται και ο συμπληρωματικός φόρος .

Παράδειγμα υπολογισμού ΕΝΦΙΑ:

Πολίτης  κατέχει το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας επί διαμερίσματος του 2^ου ορόφου επιφάνειας 70 τ.μ. το οποίο έχει ως παρακολούθημα αποθήκη επιφάνειας 10 τ.μ. επί υπογείου και δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χώρου στάθμευσης αυτοκινήτου επί πιλοτής επιφάνειας 12 τ.μ. Η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί το 1997 η δε ηλικία του επικαρπωτή είναι 62 έτη. Το ακίνητο έχει πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο. Από τους πίνακες της ΓΓΠΣ βρίσκουμε ότι η τιμή ζώνης της περιοχής του ακινήτου είναι 1.100 ευρώ.

Προκειμένου να υπολογίσουμε τον κύριο φόρο, προσδιορίζουμε τις παραμέτρους και εφαρμόζουμε τον τύπο:

Κύριοι χώροι^[1]

Όπου ο ΒΦ προκύπτει από τον πίνακα ότι είναι: 3,70 ευρώ

ΣΠΚ = 1,10 (17 έτη)

ΣΟ = 1,01 (2^ος όροφος)

ΣΠ = 1,01 (μία πρόσοψη).

Συνεπώς:

Βοηθητικοί χώροι

Κατά την ίδια έννοια, θα υπολογιστεί και ο φόρος για την αποθήκη και την θέση στάθμευσης. Θα πολλαπλασιάσουμε επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων 0,1, ενώ για την αποθήκη θα έχουμε συντελεστή ορόφου 0,98. Για την θέση στάθμευσης ο συντελεστής αυτός θα είναι 1,0, επειδή έχουμε ισόγειο:

        
          -Αποθήκη:                 10 τ.μ. χ 3,70 χ 1,10 χ 0,98 χ 0,1 = 3,99 ευρώ         

          -Θέση στάθμευσης:   12 τ.μ. χ 3,70 χ 1,10 χ 1,0 χ 0,1 = 4,88 ευρώ

Άρα το σύνολο του κυρίου φόρου είναι:

                                       290,63 + 3,99 + 4,88 = 299,50 ευρώ

εκ των οποίων τα 3/10 θα επιβαρύνουν το επικαρπωτή δηλαδή 89,85 ευρώ και τα υπόλοιπα 209,65 ευρώ θα βαρύνουν τον ψιλό κύριο.

 Σημείωση:

Το παράδειγμα ελήφθη από το βιβλίο «ΕΝΦΙΑ», έκδοση Οικονομικής Βιβλιοθήκης 2014:

Νίκος Σγουρινάκης – Βαγγέλης Μιχελινάκης