Κοινοπραξία ανέγερσης και πώλησης διαμερισμάτων ξεκίνησε οικοδομή το 2009, μέχρι τέλος του 2013 δεν είχε κάνει καμία πώληση. Πως πρέπει να διαχειρισθεί το πιστωτικό υπόλοιπο του ΦΠΑ που έχει συσσωρεύσει; Επίσης αν είχε πουλήσει κάποια διαμερίσματα θα άλλαζε κάτι στη διαχείριση του πιστωτικού υπόλοιπου του ΦΠΑ;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Οι κατασκευαστές οικοδομών έχουν ειδικές υποχρεώσεις ως προς τον ΦΠΑ των ανεγειρόμενων από αυτούς οικοδομών. Συγκεκριμένα σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 6 του κώδικα ΦΠΑ όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το άρθρο 58 του Ν.4223/2013, θεωρείται ότι υφίσταται πρώτη εγκατάσταση στα ακίνητα (υποκείμενη σε ΦΠΑ) το χρόνο που συμπληρώνεται τετραετία, από την ημερομηνία αποπεράτωσης της οικοδομής για οικοδομές οι οποίες αποπερατώθηκαν από 1.1.2011 και εφεξής. Για τις οικοδομές που αποπερατώθηκαν έως 31.12.2010, ως χρόνος έναρξης της τετραετίας θεωρείται η 1.1.2011. Έτσι για την οικοδομή του ερωτήματος θεωρείται ότι συντελείται πρώτη εγκατάσταση στις ιδιοκτησίες εκείνες που δεν έχουν πουληθεί μέχρι την 31/12/2014.
Στο χρονικό αυτό σημείο της συμπλήρωσης της τετραετίας, για τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν μεταβιβασθεί ή δεν έχουν χρησιμοποιηθεί και παραμένουν στην κατασκευαστική επιχείρηση προς πώληση, θεωρείται ότι επήλθε για αυτά η πρώτη χρησιμοποίηση. Κατά συνέπεια κατά την εν λόγω ημερομηνία θεωρείται ότι επέρχεται η παράδοση του ακινήτου ( άρθ. 7§2γ του Κώδικα ΦΠΑ) και προκύπτει για το λόγο αυτό υποχρέωση των κατασκευαστικών επιχειρήσεων, μέχρι την εν λόγω ημερομηνία, να υποβάλουν ειδική δήλωση ΦΠΑ, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην ΑΥΟ ΠΟΛ. 1053/27.3.2006 καθώς και να καταβάλλουν το φόρο που αναλογεί επί του συνολικού κόστους κάθε αδιάθετης ιδιοκτησίας, με την περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση.
Η μεταβίβαση των ακινήτων μετά τη συμπλήρωση της εν λόγω τετραετίας, δεν συνιστά πράξη υπαγόμενη στο ΦΠΑ, αλλά υπαγόμενη σε ΦΜΑ.
Πάντως δεν μπορεί να αποκλειστεί πριν από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας τυχόν νέα νομοθετική πρωτοβουλία, ενώ επίσης θα πρέπει να αποσαφηνιστεί (με νομοθετική παρέμβαση ή έστω Υ.Α.) το θέμα της παραγραφής της δυνατότητας συμψηφισμού του πιστωτικού υπολοίπου του ΦΠΑ στην περίπτωση που κατά τη συμπλήρωση της τετραετίας έχει παρέλθει το χρονικό διάστημα παραγραφής της δυνατότητας έκπτωσης του ΦΠΑ με τον οποίο είχαν επιβαρυνθεί οι δαπάνες ανέγερσης (όπως σύμφωνα με τα γραφόμενα φαίνεται να συμβαίνει στην περίπτωσή σας).