Οικοδομική εταιρεία λύεται ,κατέχει απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα και πρέπει να διανεμηθούν στους εταίρους. Καταρχήν είναι πράξη αυτοπαράδοσης ακινήτων; Υπάρχει περιορισμός της πράξης αυτοπαράδοσης στους εταίρους ως προς το ύψος του εταιρικού κεφαλαίου; Και αν ναι τότε το επιπλέον ποσό αυτοπαραδίδεται στην εταιρεία και μετά διανέμεται ή διανέμεται απευθείας με φόρο διανομής. ΑΝ συμβαίνει το τελευταίο τότε φορολογείται ως εισόδημα στους εταίρους το επιπλέον του κεφαλαίου ποσό; Μπορεί να καλυφθεί από εισοδήματα προηγούμενων χρήσεων η αύξηση της προσωπικής περιουσίας;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Η οικοδομική εταιρεία, όπως όλες οι εταιρείες, θα πρέπει πριν την οριστική παύση των εργασιών της να ρευστοποιήσει στα πλαίσια της εκκαθάρισής της όλα τα πάγια, εμπορεύσιμα κλπ. περιουσιακά της στοιχεία. Έτσι θα πρέπει μεταξύ άλλων να ρευστοποιήσει και τα απούλητα ακίνητα που έχει στην κατοχή της. Η αυτοπαράδοση δεν υφίσταται λοιπόν ως δυνατότητα της εταιρικής επιχείρησης ανέγερσης οικοδομών όπως συμβαίνει στην ατομική επιχείρηση.
Η επιχείρηση θα πρέπει να εκποιήσει τα απούλητα ακίνητα και με το προϊόν της πώλησης να εξοφλήσει τις υποχρεώσεις της προς τρίτους και προς το Δημόσιο και στη συνέχεια να καταβάλλει το υπόλοιπο στα μέλη της. Το υπόλοιπο αυτό μπορεί να αποτελείται από 2 μέρη: το ποσό του κεφαλαίου που επιστρέφεται στους εταίρους και δεν αποτελεί εισόδημα για αυτούς και το υπερβάλλον του κεφαλαίου ποσό, το οποίο θα αποτελέσει φορολογητέο εισόδημα. Τα παραπάνω ισχύουν βέβαια στην περίπτωση που η εταιρεία τηρεί διπλογραφικά βιβλία. Στην περίπτωση της τήρησης απλογραφικών βιβλίων το ποσό που απομένει ως εταιρικό κέρδος μετά την καταβολή του εταιρικού φόρου, διανέμεται στους εταίρους ως απαλλασσόμενο της φορολογίας εισόδημα, αφού με την καταβολή του εταιρικού φόρου εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι η εταιρεία τηρεί απλογραφικά βιβλία και ότι αφού έχει διευθετήσει όλες τις άλλες εκκρεμείς υποθέσεις της, έχει πλέον να τακτοποιήσει μόνο τα αδιάθετα ακίνητα. Δεδομένου ότι ολόκληρο το ποσό της πώλησης θα διατεθεί στα μέλη της, μπορεί να λάβει χώρα η απ’ ευθείας μεταβίβαση των ακινήτων σε αυτούς κατά την αναλογία της συμμετοχής τους στην εταιρεία.
Η μεταβίβαση αυτή πρέπει να πραγματοποιηθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ ή ΦΜΑ αναλόγως του χρόνου έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Ως αξία θα ληφθεί η αντικειμενική αξία εκτός εάν από το συμβολαιογραφικό έγγραφο προκύπτει συμφωνία μεγαλύτερης αξίας. Από τη μεταβίβαση αυτή η εταιρεία θεωρείται ότι αποκομίζει εισόδημα το οποίο είναι ίσο επίσης με την αντικειμενική αξία των ακινήτων ή το μεγαλύτερο βάσει του συμβολαίου ποσό. Το εισόδημα αυτό θα ληφθεί υπόψη για τον προσδιορισμό του καθαρού φορολογητέου εισοδήματος της εταιρείας. Το καθαρό αυτό φορολογητέο εισόδημα θα υπαχθεί σε φόρο με συντελεστή 26% για το μέρος των 50.000 € και 33% για το υπερβάλλον. Το υπόλοιπο ποσό, που στην πραγματικότητα είναι τα μεταβιβαζόμενα στους εταίρους ακίνητα, απαλλάσσεται της φορολογίας εισοδήματος αφού με την επιβολή του εταιρικού φόρου εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση. Εννοείται ότι για τα ακίνητα που περιέρχονται κατά τον τρόπο αυτό στους εταίρους, δεν υφίσταται για αυτούς θέμα τεκμηρίου αφού δεν καταβάλλουν κάποιο χρηματικό ποσό για την απόκτησή τους αλλά αποτελούν (τα ακίνητα αυτά) διανομή κερδών από τη συμμετοχή τους στην Ο.Ε.
Παράδειγμα.
Έστω ότι οι εταίροι είναι 2 με ποσοστό συμμετοχής 60% ο Α και 40% ο Β. Η εταιρεία έχει ένα ακίνητο αδιάθετο και δεν έχει άλλους λογαριασμούς εσόδων ή εξόδων. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι 120.000 € και συμφωνείται η μεταβίβασή του στους εταίρους. Το ποσό των 120.000 € θεωρείται εταιρικό κέρδος και θα φορολογηθεί με τους συντελεστές που αναφέραμε. Έτσι θα καταβληθεί φόρος 36.100 € ενώ το υπόλοιπο ποσό των 83.900 € μερίζεται στους εταίρους: 50.340 € στον Α και 33.560 € στον Β. Το ακίνητο περιέρχεται στην κατοχή τους με ποσοστό συνιδιοκτησίας 60% για τον Α και 40% για τον Β. Δεν συντρέχει περίπτωση εφαρμογής δαπάνης απόκτησης περιουσιακού στοιχείου, ωστόσο το χρηματικό αντίκρισμα του περιουσιακού στοιχείου που απόκτησαν θα πρέπει να περιληφθεί στον πίνακα 6 (ή όποιον αντίστοιχο υπάρξει στη φετινή φορολογική δήλωση) δεδομένου ότι απαλλάσσεται μεν του φόρου εισοδήματος αλλά προστίθεται στον υπολογισμό της φορολογητέας βάσης για την επιβολή της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης.
Εάν η εταιρεία τηρούσε διπλογραφικά βιβλία και το εταιρικό κεφάλαιο ήταν έστω 30.000 € θα προέκυπτε αντίστοιχα φόρος (εταιρικός) 31.200 €. Αλλά από το υπόλοιπο ποσό των 88.800 € τα 30.000 € θα ήταν επιστροφή κεφαλαίου και τα υπόλοιπα 58.800 € διανεμόμενα κέρδη, επί των οποίων θα επιβαλλόταν φόρος 10% ή 5.880 €. Επίσης δεν θα συνέτρεχε περίπτωση εφαρμογής των δαπανών απόκτησης περιουσιακών στοιχείων.