Το 2009 είχα αγοράσει οικόπεδο άξιας (τίμημα) 30.000 ευρώ. Μέσα στο συμβόλαιο αναφέρεται ότι η εξόφληση θα γίνει σε 10 έτη (3.000 ετησίως). Η αντικειμενική αξία που είχε προσδιοριστεί ήταν 50.000 ευρώ. Ερωτώ αν: α) για το τεκμήριο της αγοράς των 50.000, που οφείλω να καλύψω, θα ακολουθήσω των τρόπο διακανονισμού των 10 δόσεων, δηλ.-10- δόσεις των 5.000 ευρώ β) οφείλω στο έτος αγοράς να καλύψω το σύνολο του τιμήματος, των 30.000 και τη διαφορά των 20.000 (ως τα 50.000 δηλ.), σε 10 δόσεις των 2.000 ευρώ; η προβλέπεται κάτι άλλο;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. γ, του άρθρου 17 του ΚΦΕ όπως ισχύει σήμερα αλλά και του άρθρου 32, του Ν 4172/2013 (ισχύς από 1.1.2014), για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης απόκτησης λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, και τα ποσά που καταβάλλονται για αγορά ακινήτων. Στην περίπτωση όμως που το πραγματικό τίμημα είναι μικρότερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου (όπως προσδιορίζεται από το άρθρο 41, του Ν 1249/1982), ως καταβαλλόμενο ποσό λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. προσαυξημένη με τυχόν φόρους και λοιπά έξοδα (όπως λ.χ. συμβολαιογραφικά κ.λπ.). Εν όψει των παραπάνω και βάσει των όσων αναφέρονται σε σχετικό έγγραφο του Υπουργείου με αρ. πρωτ. 1108653/2144/Α0012/7.12.2007 (παρατίθεται αυτούσια παρακάτω), αν στο συμβόλαιο μεταβίβασης ορίζεται διαφορετικός τρόπος εξόφλησης του συνολικού τιμήματος, ο φορολογούμενος θα συμπληρώσει στη δήλωση φορολογίας του εισοδήματός του, μόνο το σύνολο των δόσεων που κατέβαλλε εντός του εκάστοτε φορολογικού έτους. Προκειμένου να ενισχυθεί η ανωτέρω άποψη, κατά την θέση της διοίκησης, θεωρείται σκόπιμο: α) να αναγράφονται στο οικείο συμβόλαιο οι ημερομηνίες καταβολής των δόσεων με τα σχετικά ποσά και β) να διατηρούνται από τον φορολογούμενο τα σχετικά παραστατικά είσπραξης των δόσεων (γραμμάτια ή συναλλαγματικές) και σε περίπτωση που δεν υφίστανται να διατηρούνται υπεύθυνες δηλώσεις του Ν 1599/1986 των αντισυμβαλλόμενων. Στις εν λόγω υπεύθυνες δηλώσεις θα πρέπει να αναγράφονται τα ποσά των δόσεων και οι ημερομηνίες εξόφλησής τους.
Στην περίπτωση που αναφέρετε θεωρούμε ότι εφόσον η καταβολή του τιμήματος συμφωνήθηκε σε 10 ετήσιες δόσεις, ο αγοραστής θα επιβαρύνεται με τεκμήριο απόκτησης ύψους 3.000 ευρώ ετησίως που είναι το πραγματικά καταβαλλόμενο ποσό. Σημειώνεται, ωστόσο, ότι θα πρέπει να διατηρούνται σε περίπτωση ελέγχου τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τις πληρωμές των δόσεων όπως προαναφέραμε. Επίσης, η διαφορά μεταξύ του πραγματικού τιμήματος αγοράς και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ήτοι 20.000 ευρώ (50.000 – 30.000) κατά την γνώμη μας θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ως τεκμήριο απόκτησης κατά το έτος κτήσης του ακινήτου. Άρα για το πρώτος έτος απόκτησης, θα υπολογισθεί τεκμήριο αγοράς: 3.000 (ποσό δόσης) + 20.000 (διαφορά μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας) = 23.000 ευρώ. Θεωρούμε σκόπιμο τον ανωτέρω χειρισμό καθότι στην αντίθετη περίπτωση που λαμβάνονται υπόψη μόνο τα καταβληθέντα ποσά οδηγούμαστε σε καταστρατήγηση των βασικών διατάξεων του ΚΦΕ που θέτουν ως όριο στον υπολογισμό του τεκμηρίου αγοράς ακινήτων την αντικειμενική τους αξία.
Επιπρόσθετα, επισημάνουμε ότι για τις χρήσεις 2011, 2012 και 2013 (οικονομικά έτη 2012, 2013 και 2014) υφίσταται αναστολή του τεκμηρίου αγοράς, χρηματοδοτικής μίσθωσης ή ανέγερσης ακινήτων και δεξαμενών κολύμβησης, σύμφωνα με την παρ.1, του άρθρου 8 Ν 3899/2010, όπως αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 28 παρ.5, του Ν 3986/2011. Τα εν λόγω ποσά συμπληρώνονται στους κωδ. 735-736, του πίνακα 6, του εντύπου Ε1, μονάχα για πληροφοριακούς λόγους. Ωστόσο, η αναστολή αυτή παύει από 1.1.2014 και επανέρχονται σε ισχύ οι πρότερες διατάξεις.
1108653/2144/Α0012/7.12.2007
Παραστατικό είσπραξης ποσού δόσης από αγορά ακινήτου.
Αθήνα, 7 Δεκεμβρίου 2007
Αριθ. Πρωτ.: 1108653/2144/Α0012
ΘΕΜΑ: Παραστατικό είσπραξης ποσού δόσης από αγορά ακινήτου.
Σε απάντηση της από 5.11.2007 αίτησής σας, σχετικά με το παραπάνω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:
1. Σε αγορά ακινήτου σαν κρίσιμος χρόνος κατά τον οποίο θα υπολογισθεί το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης είναι κατ' αρχήν ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου. Αυτό υπό την προϋπόθεση ότι καταβάλλεται ολόκληρο το τίμημα και παραδίδεται η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου. Εάν στο συμβόλαιο μεταβίβασης αναγραφεί ότι η εξόφληση του τιμήματος θα ενεργηθεί σε δόσεις, οι οποίες ανάγονται σε περισσότερα του ενός χρόνια το ποσό της δαπάνης θα κατανεμηθεί στα περισσότερα αυτά χρόνια, ανάλογα με το ποσό που εξοφλείται κάθε έτος. Αυτό, εφόσον στο συμβόλαιο μεταβίβασης θα αναφέρονται ρητά οι χρόνοι των δόσεων και τα ποσά θα καλύπτονται με γραμμάτια ή συναλλαγματικές που θα εισπράττονται μέσω Τράπεζας. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να διατηρούνται από τον αγοραστή μέχρι την ενέργεια ελέγχου των δηλώσεων του προς απόδειξη του αληθούς της συναλλαγής και προς διευκόλυνση του για την αποφυγή τυχόν αμφισβητήσεων από τα φοροτεχνικά όργανα ελέγχου, διαφορετικά ολόκληρη η αξία της δαπάνης θα καταλογίζεται ως δαπάνη του έτους σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης (σχετ. η 1089583/2131/Α0012/ΠΟΛ.1207/9.10.1991 διαταγή).
2. Εξάλλου, προκειμένου να ληφθεί υπόψη, σύμφωνα με την περίπτωση γ' του άρθρου 19 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν.2238/1994), το ποσό που εισπράχθηκε από την πώληση του ακινήτου, θα πρέπει μεταξύ των άλλων:
α) στο οικείο συμβόλαιο να αναγράφονται ρητά τα ποσά του συνολικού τιμήματος, της προκαταβολής, των τυχόν δόσεων και οι ημερομηνίες εξόφλησης των παραπάνω ποσών και
β) να συνυποβάλονται με τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του οικείου οικονομικού έτους, μεταξύ των άλλων στοιχείων πληρωμής των δόσεων, και υπεύθυνες δηλώσεις του ν.1599/1986 των αντισυμβαλλομένων, στις οποίες θα αναγράφονται ρητά και πάλι το συνολικό ποσό του τιμήματος πώλησης, τα ποσά της προκαταβολής και των πιθανών δόσεων που τυχόν έχουν ήδη εξοφληθεί κατά την ημερομηνία εξόφλησης κάθε ποσού, τα ποσά που θα εισπραχθούν στο μέλλον και η ημερομηνία που έχει συμφωνηθεί να εισπραχθούν. Ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ., ακόμα και αν έχουν τηρηθεί από τους αντισυμβαλλόμενους τα παραπάνω, μπορεί να εξετάζει την πραγματική καταβολή των παραπάνω ποσών και τη χρονολογία της καταβολής τους (σχετ. 1136547/1839/Α0012/ΠΟΛ.1097/22.4.1994 διαταγή).
3. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι ο εν λόγω πωλητής του ακινήτου (καταστήματος) θα δηλώνει εφεξής το κάθε ποσό της καθεμιάς ετήσιας δόσης, που θα εισπράττει από τον αγοραστή με το πρωτότυπο του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου και με υπεύθυνη δήλωση του ν.1599/1986 που θα περιλαμβάνει αναλυτικά όσα περιγράφονται παραπάνω.