Εργολάβος ανέγερσης οικοδομών (ατομική επιχείρηση, B΄κατηγορίας) που φορολογείται τεκμαρτά με 20% επί των πωλήσεων στην κλίμακα, έχει στην κατοχή του ένα οικόπεδο και ένα διαμέρισμα κατασκευής 1995, στο οποίο και ιδιοκατοικεί. Για να κλείσει τα βιβλία του Β΄ κατηγορίας, ποια θα είναι η φορολογική αντιμετώπιση που θα έχουν αυτά τα δυο ακίνητα;
Α) Θα φορολογηθούν με τον τεκμαρτό τρόπο 20% επί την αντικειμενική αξία;
Β) Το σύνολο της αντικειμενικής αξίας σαν κέρδος;
Γ) Θα κλείσει τα βιβλία και ο φόρος θα πληρωθεί όταν και εφόσον αυτά μεταβιβαστούν;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Γενικά, η ιδιοκατοίκηση, από επιτηδευματία – εργολάβο ανεγειρόμενων οικοδομών, διαμερίσματος οικοδομής του οποίου η πώληση υπάγεται σε ΦΠΑ, αποτελεί υπαγόμενη στον φόρο δραστηριότητα όπως ορίζεται στην παρ. 2γ, του άρθρου 7, του κώδικα ΦΠΑ.
Ωστόσο, στην προκειμένη περίπτωση η ολοκλήρωση της κατασκευής της οικοδομής έλαβε χώρα πριν την 1.1.2006, δηλαδή πριν την ημερομηνία εφαρμογής του ΦΠΑ στην πώληση οικοδομών (παρ.2 του άρθρου 1 του Ν.3427/2005 όπως αντικατέστησε την παρ. 1, του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ, Ν. 2859/2000. Ισχύς από 1ης Ιανουαρίου 2006. βλ. και παρ. 4, του άρθρου 6 του ίδιου νόμου). Συνεπώς, ο εργολάβος της περίπτωσης που αναφέρετε, δεν έχει προβεί σε έκπτωση του ΦΠΑ των εξόδων κατασκευής της συγκεκριμένης οικοδομής και άρα δεν υποχρεούται σε αυτοπαράδοσή της (παρ. 2, του άρθρου 7 του ΦΠΑ) και απόδοση του ΦΠΑ του κόστους κατασκευής του ιδιοκατοικούμενου ακινήτου.
Περαιτέρω, η παράδοση του διαμερίσματος στην προσωπική ιδιοκτησία του εργολάβου ως μεμονωμένη πράξη και με τις προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν δεν υπάγεται σε φορολογία. Εν τούτοις, έχουν ήδη υπαχθεί σε φορολογία κεφαλαίου (βλ. Ν 1587/1950 – Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων) μεταβιβάσεις που προηγήθηκαν του χρόνου της ιδιοκατοίκησης, δηλαδή, είτε α) η απόκτηση του οικοπέδου επί του οποίου ανεγέρθηκε το ακίνητο, είτε β) η μεταβίβαση των ποσοστών επί του οικοπέδου που αναλογούν στο διαμέρισμα από τον οικοπεδούχο, εφόσον η εν λόγω οικοδομή (με επιμέρους διαμερίσματα – οριζόντιες ιδιοκτησίες), ανεγέρθηκε από τον εργολάβο με το σύστημα της αντιπαροχής.
Επομένως, κατά τη διακοπή εργασιών δεν οφείλονται περαιτέρω φόροι εισοδήματος ή κεφαλαίου για τα ανωτέρω ακίνητα (διαμέρισμα και οικόπεδο) καθότι βρίσκονται ήδη στην ιδιοκτησία του φυσικού πρόσωπου – εργολάβου (δεν συντελείται δηλαδή κάποια πώληση – μεταβίβαση) και λόγω του ότι η απόκτηση ή η κατασκευή τους έγινε στο πλαίσιο της ατομικής του επιχείρησης και όχι από τυχόν εταιρεία ή κοινοπραξία στην οποία συμμετείχε.