Ανέγερση οικοδομής για εκμίσθωση

 

 

Σύμφωνα με τα οριζόμενα της παρ. 4, του άρθρου 6, του Ν 2859/2000, η παράδοση ακινήτων και κατ’ επέκταση οι λοιπές εργασίες που εκτελούνται σε ακίνητα (περ. β΄, της παρ. 2, του άρθρου 6, του ΦΠΑ), υπάγονται σε ΦΠΑ, μόνο όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1/1/2006 και μετά, ή αναθεωρείται από 1/1/2006, με την προϋπόθεση (στην περίπτωση της αναθεώρησης) ότι δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής.

 

Στην προκειμένη περίπτωση, εφόσον έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες στο οικόπεδο (εκσκαφές) μέχρι τις 31/12/2005, όπως επιβεβαιώνεται από την έκδοση και λήψη του σχετικού τιμολογίου, οποιαδήποτε μελλοντική πώληση του κτίσματος στο εν λόγω οικόπεδο δεν θα υπαχθεί σε ΦΠΑ (περ. λα, της παρ. 1, του άρθρου 22, του Ν 2859/2000), αλλά σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων (Ν 1587/1950).

 

Αλλά και πέραν της πώλησης, η δραστηριότητα της εκμίσθωσης ακινήτων αποτελεί απαλλασσόμενη πράξη χωρίς δικαίωμα έκπτωσης του φόρου των εισροών  (περ. κστ, της παρ. 1).

 

Συνεπώς, η χρησιμοποίηση της ανεγειρόμενης οικοδομής σε μη φορολογητέες πράξεις (άρθρο 22, του Ν 2859/2000), δε δημιουργεί δικαίωμα έκπτωσης του αντίστοιχου φόρου των εισροών – δαπανών κατασκευής. Ο αντίστοιχος ΦΠΑ των εξόδων ανέγερσης, λογιστικά, καταχωρίζεται, μαζί με την καθαρή αξία που αναγράφεται στο φορολογικό στοιχείο, στον λογ/σμο 15.01 Κτίρια - Εγκαταστάσεις κτιρίων - Τεχνικά έργα υπό εκτέλεση του ΕΓΛΣ, μέχρι την ολοκλήρωση του υπο κατασκευή κτίσματος. Στη συνέχεια, το συνολικό ποσό (όλων των εξόδων κατασκευής μαζί με τον ΦΠΑ) μεταφέρεται σε χρέωση του αντίστοιχου λογ/μου 11.00 Κτίρια – Εγκαταστάσεις κτιρίων όπου υπόκειται σε ετήσια απόσβεση βάσει των διατάξεων του ΠΔ 299/2003. Ο χειρισμός αυτός ευθυγραμμίζεται με τις οδηγίες της Διοίκησης όπως αυτές διατυπώνονται στην ΠΟΛ.1005/2005. Εφόσον η επιχείρηση δεν έχει ως αντικείμενο την ανέγερση και πώληση οικοδομών, αλλά την εκμίσθωση αυτών, δεν προτείνεται η καταχώριση των εξόδων κατασκευής στην ομάδα 2 - ΑΠΟΘΕΜΑΤΑ.

 

Τέλος, θα πρέπει να αναφερθεί ότι σε περίπτωση που υφίστανται επιμέρους, ανεξάρτητες, οριζόντιες ιδιοκτησίες επί του ανεγειρόμενου κτίσματος, είναι σκόπιμο να γίνει επιμερισμός του συνολικού κόστους κατασκευής του κτιρίου στις ιδιοκτησίες αυτές, βάσει του ποσοστού συμμετοχής της καθεμιάς επί των χιλιοστών του οικοπέδου. Επίσης, προτείνεται η παρακολούθηση κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας σε ξεχωριστούς υπολογαριασμούς του 2βαθμίου 11.00 Κτίρια – Εγκαταστάσεις κτιρίων, με βάση και την ανάλυση που υπάρχει στο Μητρώο Παγίων.