Ιδιόχρηση ακινήτου

Δύο φυσικά πρόσωπα είναι ιδιοκτήτες κατά πλήρη κυριότητα ακινήτου που λειτουργεί ως ξενοδοχειακή μονάδα.
Ο Α ιδιοκτήτης του ακινήτου κατέχει ποσοστό 75 % και ποσοστό  100%  της ξενοδοχειακής επιχείρησης. Ο Β ιδιοκτήτης κατέχει ποσοστό 25% του ακινήτου το οποίο εκμισθώνει στον Α ιδιοκτήτη.
Ερωτάται  εάν ο Α ιδιοκτήτης - επιχειρηματίας οφείλει να υπολογίζει και να καταχωρεί στα βιβλία του τεκμαρτό ενοίκιο ιδιόχρησης.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 20 του Ν.2238/1994 (ΚΦΕ) ορίζεται σαφώς το εισόδημα από ακίνητα και αναφέρονται ρητά τα πρόσωπα που το αποκτούν και υπόκεινται σε φόρο. Συγκεκριμένα ορίζεται ότι εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό ή κατά περίπτωση γεωργικό έτος από εκμίσθωση ή επίταξη ή ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση μιας ή περισσοτέρων οικοδομών. Το εισόδημα από ακίνητα αποκτά κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί  το δικαίωμα πλήρους κυριότητας, νομής, επικαρπίας ή οίκησης αυτών με οριστικό συμβόλαιο η με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας.

Στην περίπτωση της ιδιόχρησης ακινήτου το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από την σύγκριση με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται, σε κάθε περίπτωση το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με αυτόν τον τρόπο δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το (5%) ούτε μικρότερο από το (3,5%) της αξίας του ακινήτου, όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν.1249/1982 (Καθορισμός συντελεστών προσδιορισμού αξίας ανά είδος ακινήτου για τον υπολογισμό του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων φυσικών προσώπων). Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το (4%) της πραγματικής αξίας της οικοδομής κατά το χρόνο της φορολογίας (περ. 3 του άρθρου 22 ΚΦΕ).

Σύμφωνα δε με τις διατάξεις της υποπερίπτωσης ββ της περ. α της παρ.1 του άρθρου 31 (ΚΦΕ), στα γενικά έξοδα διαχείρισης περιλαμβάνεται και το  τεκμαρτό ενοίκιο των ακινήτων που ανήκουν στον επιχειρηματία και χρησιμοποιούνται από την επιχείρηση, εφόσον αυτό υπολογίσθηκε στο εισόδημα από ακίνητα.  Εξάλλου, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.14 του άρθρου 31 (ΚΦΕ),  οι εκπτώσεις των προηγουμένων παραγράφων του ιδίου άρθρου  ενεργούνται με την προϋπόθεση   ότι τα ποσά αυτών έχουν αναγραφεί στα βιβλία της επιχείρησης. Η παραπάνω αναγραφή μπορεί να διενεργηθεί ως λογιστική εγγραφή στο τέλος της διαχειριστικής περιόδου στο ημερολόγιο εγγραφών ισολογισμού στην περίπτωση τήρησης βιβλίων Γ΄ κατηγορίας  του Π.Δ. 186/1992 (ΚΒΣ). Σχετικό  έγγραφο 1084575/461/0015/07-08-2008.

Εννοείται ότι το εισόδημα από ιδιόχρηση θα καταχωρισθεί και ως δαπάνη στα βιβλία της επιχείρησης. Επιπλέον σε τήρηση βιβλίων Γ΄ Κατηγορίας δεν καταχωρίζονται υπολογιστικά έξοδα, δεδομένου ότι το εισόδημα από ιδιόχρηση χρησιμοποιείται για τις ανάγκες της φορολογίας  εισοδήματος. Αντίθετα  σε τήρηση βιβλίων Β΄ Κατηγορίας διενεργείται λογιστική εγγραφή στο σκέλος των εσόδων και των εξόδων.

Σημειώνουμε ότι  οι συγγραφικές απόψεις είναι διχασμένες ως προς  την λογιστική απεικόνιση  υπολογιστικών ή τεκμαρτών εξόδων, τα οποία δεν συνδέονται με εκταμίευση και δεν  λογιστικοποιούνται στο χρηματοοικονομικό κύκλωμα της γενικής λογιστικής.

Ως πρόταση λογιστικοποίησης υπολογιστικών ή τεκμαρτών εσόδων και εξόδων έχει προταθεί η παρακάτω εγγραφή:
Χρέωση    62.04.91  Τεκμαρτά Έξοδα (ενοίκια) λόγω ιδιόχρησης ακινήτων
Πίστωση   75.91.91  Τεκμαρτά Έσοδα (ενοίκια) λόγω ιδιόχρησης ακινήτων

Περαιτέρω επισημαίνεται , ότι ο Α ιδιοκτήτης υποχρεούται με την υποβολή δήλωσης φορολογίας εισοδήματος να συνυποβάλλει και το έντυπο Ε2 (αναλυτική κατάσταση  για τα μισθώματα ακινήτων) αναγράφοντας στον σχετικό πίνακα «Συμπληρωματικά στοιχεία ακινήτων»  τα πλήρη στοιχεία του συνιδιοκτήτη. Ομοίως και για τον Β ιδιοκτήτη ο οποίος εκμισθώνει ποσοστό ακινήτου.

Τέλος σημειώνεται ότι το τεκμαρτό ενοίκιο ιδιόχρησης υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο 3%.