Login
Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων - Μια πρώτη προσέγγιση με υπολογισμό του φόρου σε διαμέρισμα (κτίσμα)
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α., Ν 4223/2013, με ταυτόχρονη κατάργηση των άρθρων 27 έως και 50 του Ν. 3842/2010, με εξαίρεση το άρθρο 32), επιβάλλεται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας και της οίκησης επί του ακινήτου. Επιβάλλεται επίσης και στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου, πισίνας κ.λπ. που αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Υπολογιστικά, ισούται με το άθροισμα ενός κύριου φόρου επί του κάθε ακινήτου, με πολλαπλασιασμό συγκεκριμένων παραμέτρων και ενός συμπληρωματικού φόρου (με κλίμακα) επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων του υποκειμένου στον φόρο και με αφορολόγητο ποσό τις 300.000 ευρώ. Υποκείμενο του φόρου είναι κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, κατά το ποσοστό της συνιδιοκτησίας του.
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα δικαιώματα επί των κτισμάτων υπολογίζεται με βάση τον παρακάτω τύπο:
Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος σε τετραγωνικά μέτρα
Χ Βασικός Φόρος (εξαρτάται από την τιμή ζώνης)
Χ Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος
Χ Συντελεστής Ορόφου ή συντελεστής μονοκατοικίας
Χ Συντελεστής Πρόσοψης
Χ Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (εφόσον υφίστανται)
Χ Συντελεστής Ημιτελούς Κτίσματος (εφόσον συντρέχει τέτοια περίπτωση)
Εκτός όμως από τον κύριο φόρο θα υπολογιστεί, επί της αξίας των δικαιωμάτων που αναφέραμε πιο πάνω και συμπληρωματικός φόρος ο οποίος υπολογίζεται σύμφωνα με τις, παραμένουσες σε ισχύ, διατάξεις του άρθρου 32 του Ν 3842/2010.
Υπενθυμίζουμε ότι με το ως άνω άρθρο 32 προσδιοριζόταν η αξία των ακινήτων των φυσικών προσώπων, για τις ανάγκες του (καταργηθέντος) ΦΑΠ. Με τις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 13 του νέου νόμου για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α, τροποποιείται η παρ. 1 του άρθρου 32 του Ν. 3842/2010 και στο πρώτο εδάφιο προστίθενται οι λέξεις:
«νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων». Συνεπώς και για τα νομικά πρόσωπα θα έχουμε εφαρμογή του άρθρου 32, με το οποίο θα προσδιορίζεται αποκλειστικά η αξία των ακινήτων για τις ανάγκες επιβολής του νέου φόρου, χωρίς η διαδικασία αυτή να ταυτίζεται με τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας τους.
Περαιτέρω, για κάθε φυσικό πρόσωπο ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων που αναφέρονται πιο πάνω στο άρθρο 1, σύμφωνα με τα κλιμάκια και τους συντελεστές του παρακάτω πίνακα:
ΚΛΙΜΑΚΙΟ (€) Συντελεστής
0,01 − 300.000…………………………………….. 0,0%
300.000,01 − 400.000………………………………… 0,1%
400.000,01 − 500.000………………………………… 0,2%
500.000,01 − 600.000………………………………… 0,3%
600.000,01 − 700.000………………………………… 0,6%
700.000,01 − 800.000………………………………… 0,7%
800.000,01 − 900.000………………………………… 0,8%
900.000,01 − 1.000.000………………………………..0,9%
Υπερβάλλον……………………………………….. 1,0%
Αντιθέτως, για κάθε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται και υπολογίζεται στη συνολική αξία των δικαιωμάτων και ισούται με το 5‰.
Παράδειγμα:
Διαμέρισμα επιφάνειας 120 τμ, (τρίτου ορόφου), βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 2850 ευρώ. Παλαιότητα 12 έτη και με προσόψεις σε δύο δρόμους. Δεν διαθέτει βοηθητικούς χώρους[1]. Η αξία του διαμερίσματος που προσδιορίζεται με το άρθρο 32 του Ν. 3842/2010, για τις ανάγκες του ΕΝ.Φ.Ι.Α., είναι 350.000 ευρώ.
Έχουμε: (α) Κύριος φόρος:
120 τμ
Χ 7,60 (βλέπε σχετικό πίνακα στο άρθρο 4)
Χ 1,15 (βλέπε επίσης τον σχετικό πίνακα στο άρθρο 4)
Χ 1,01 (συντελεστής ορόφου)
Χ 1,02 (συντελεστής πρόσοψης)
= 1.080,47 ευρώ
(β) Συμπληρωματικός φόρος: 350.000,00 Χ 0,1% = 350,00 ευρώ
Σύνολο φόρου: 1.080,47 + 350,00 = 1.430,47 ευρώ.
Ενδιαφέρον αποκτά η περίπτωση αυτή, αν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι γονέας, ηλικίας 58 ετών και μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα στο παιδί του, διατηρώντας ο ίδιος την επικαρπία. Η σχετική διάταξη (παρ. 4, άρθρο 2), αναφέρει:
«Αν συστάθηκε επικαρπία, ο συνολικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βαρύνει το ακίνητο επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή ως εξής:
Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται ως ποσοστό του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα του ακινήτου, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή ως εξής:
1. Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
2. Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
3. Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.
4. Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.
5. Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.
6. Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.
7. Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.
8. Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του…»
Συνεπώς, κατά την γνώμη μας και σύμφωνα με την γραμματική διατύπωση της διάταξης, δεν επιμερίζεται η αξία του δικαιώματος της πλήρους κυριότητας (μεταξύ ψιλού κυρίου και επικαρπωτή), δηλαδή το ποσό των 350.000 ευρώ, αλλά επιμερίζεται ο φόρος, ο οποίος έχει υπολογιστεί και αναλογεί στην πλήρη κυριότητα. Άρα, στο παράδειγμά μας, αν ο γονέας προχωρήσει στην μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας προς το παιδί του και δεδομένου ότι κατά το έτος φορολογίας δεν έχει υπερβεί το 60ο έτος της ηλικίας του, ο ίδιος θα επιβαρυνθεί με ΕΝ.Φ.Ι.Α. ποσοστό 30% του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα του ακινήτου (δηλαδή: 1.430,47 χ 30% = 429,14 ευρώ), ενώ ο κατέχων το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας, θα επιβαρυνθεί με το υπόλοιπο (1.430,47 – 429,14 = 1.001,33 ευρώ).
Η διαφορά είναι προφανής. Διότι, αν λαμβανόταν η επιμερισμένη αξία του ακινήτου, δεν θα προέκυπτε συμπληρωματικός φόρος (με την προϋπόθεση ότι δεν υφίσταται άλλη ακίνητη περιουσία), αφού τα επιμεριζόμενα ποσά θα διαμορφώνονταν κάτω των 300.000 ευρώ. Στην περίπτωση αυτή θα επιμεριζόταν και θα επιβάρυνε αναλόγως, μόνο ο κύριος φόρος.
Μήπως η πρόθεση του νομοθέτη είναι αυτή, αφού, μετά την διάσπαση της πλήρους κυριότητας, περιορίζεται και η συνολική αξία των δικαιωμάτων, κατά υπόχρεο;
Σε αναμονή των ερμηνευτικών εγκυκλίων, αλλά προσοχή:
Όχι να διαμορφώνεται το νομοθετικό πλαίσιο, μέσω των εγκυκλίων…
Νίκος Σγουρινάκης
[1] Για αυτό το θέμα αναμένεται υπουργική απόφαση (περ. δ΄, παρ. 1, άρθρο 4 Ν. 4223/2013)
