Αγορά διαμερίσματος από κτηματική ΑΕ. και αποσβέσεις χρήσης

Α.Ε. Κτηματική αγόρασε Διαμέρισμα στον 3ο όροφο Πολυκατοικίας και Θέση Παρκινγκ στο υπόγειο. Για τα (2) αυτά  ακίνητα στο συμβόλαιο μεταβίβασης αναγράφεται διαφορετικός  συντελεστής ( %) συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου .

Οι ερωτήσεις μου είναι (2), η 1η αφορά σε ποιο λογαριασμό θα πρέπει να καταχωρηθεί η αγορά τους, στον 11 ή στον 20;  και η 2η αφορά τον προβληματισμό μου αν θα πρέπει να διαθέτω έκθεση πολιτικού  μηχανικού για τον υπολογισμό της αξίας  του αναλογούντος  οικοπέδου, εφόσον δεν  προκύπτει από το  συμβόλαιο μεταβίβασης των ακινήτων,  ώστε «να αφαιρεθεί» από την αρχική  αξία αγοράς για να υπολογισθούν οι αποσβέσεις  χρήσης. 

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 

1 ) Στο Πάγιο Ενεργητικό περιλαμβάνεται το σύνολο των αγαθών, αξιών και δικαιωμάτων, τα οποία προορίζονται να παραμείνουν μακροχρόνια και με την ίδια περίπου μορφή στην επιχείρηση, με στόχο να χρησιμοποιούνται για την επίτευξη των σκοπών της.

 Συγκεκριμένα στο πάγιο ενεργητικό περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων και τα ενσώματα πάγια περιουσιακά στοιχεία, που επί της ουσίας είναι τα υλικά αγαθά τα οποία αποκτά η επιχείρηση με σκοπό να τα χρησιμοποιεί ως μέσα δράσης, κατά την διάρκεια της ωφέλιμης ζωής τους, η οποία είναι οπωσδήποτε μεγαλύτερη από (1) έτος.  Κατά αυτή την έννοια εάν ο σκοπός της απόκτησής των ακινήτων του ερωτήματος, είναι η εκμετάλλευσή τους (π.χ. η εκμίσθωσή τους) θεωρούνται πάγια περιουσιακά στοιχεία. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να υπάρξει διαχωρισμός της αξίας του οικοπέδου από αυτή του κυρίως κτίσματος. Στην προκειμένη περίπτωση μάλιστα μιλάμε για δύο διαφορετικούς χώρους, δεδομένου ότι τόσο το διαμέρισμα όσο και το πάρκινγκ αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες αφού διαθέτουν η κάθε μία χιλιοστά επί του οικοπέδου. Για την κάθε μία θα πρέπει να υπολογιστεί η ποσοστιαία αξία του οικοπέδου επί της συνολικής αξίας με αναγωγή της ποσοστιαίας αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας του κτίσματος. Εάν για παράδειγμα το τίμημα για την αγορά του διαμερίσματος ανέρχεται στις 200.000 € και η αντικειμενική αξία του διαμερίσματος είναι 70.000 ενώ η αντικειμενική αξία των χιλιοστών του οικοπέδου που του αναλογούν είναι 30.000 τότε θα θεωρηθούν κατά αναλογία: 140.000 € αξία κτήσης του διαμερίσματος και 60.000 € η αξία κτήσης του οικοπέδου. Η ίδια διαδικασία διακεκριμένα θα πρέπει να ακολουθηθεί και για το πάρκινγκ.  Εν συνεχεία τα μεν κτίσματα επί των οποίων θα διενεργούνται αποσβέσεις θα καταχωρισθούν σε υπολογαριασμούς του 11.00 ενώ τα χιλιοστά του οικοπέδου θα καταχωρισθούν σε υπολογαριασμούς του 10.00. Εναλλακτικά προκειμένου να υπάρξει διαχωρισμός της αξίας των κτισμάτων από αυτή του οικοπέδου, μπορεί να χρησιμοποιηθεί και έκθεση μηχανικού, χωρίς όμως αυτό να καθίσταται υποχρεωτικό. Οι  συντελεστές απόσβεσης σταθερής μεθόδου, ανάλογα με την χρησιμοποίηση των ακινήτων ,  αναφέρονται στην περ.1 του άρθρου 3 του  Π.Δ. 299/2003 (καθορισμός κατώτερων και ανώτερων συντελεστών απόσβεσης).  
 

2) Αντίθετα, εάν η απόκτηση  των ακινήτων έχει ως σκοπό την μεταπώληση αυτών στην κατάσταση που αγοράζονται, χωρίς καμία μεταβολή τους, θα καταχωρισθούν στον πρωτοβάθμιο λογαριασμό (20) με περαιτέρω ανάλυσή του σε δευτεροβάθμιο και τριτοβάθμιο υπολογαριασμό. Στην περίπτωση αυτή, δεν υφίσταται θέμα  διαχωρισμού της αξίας του οικοπέδου, αφού δεν διενεργούνται αποσβέσεις.  
30.5.2012